مقدمه:
باتوجه به مباحث مطرح شده طی چند سال اخیر دررابطه با معرفی مجری واجد صلاحیت برای ساخت و سازهای بخش خصوصی که تاکنون مبانی حقوقی آن اعم از قانون, آیین نامه ,دستورالعمل و مقررات ملی که سنگ زیربنای این امر مهم میباشد,توسط نهاد های ذیربط تنظیم و ابلاغ شده و به فرا خور شرایط منطقه ای در نقاط مختلف کشور اقداماتی در جهت تحقق آن بعمل آمده است. از جمله مسایل مطروحه استقرار این امر مهم که از دغدغه های اصلی دربحث سازندگان مسکن وساختمان( مجریان ذیصلاح) خواهد بود , میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
الف- تعیین تعرفه ریالی برمبنای نوع خدماتی که مجریان میتوانند به مالکین ارائه دهند
ب- تعیین یک تشکل سازمان یافته برای کنترل مضاعف برنحوه عملکرد مجریان
ج- پیگیری و حل مشکل بیمه تامین اجتماعی و تعیین کد کارگاهی برای مهندسین مجری
د- سازو کار نحوه محاسبه ظرفیت و صلاحیت وچگونگی ارجاع کار به مجریان
ه- هماهنگی با سازمان دارایی در خصوص محاسبه مالیات بردرآمد بویژه مالیات بر ارزش افزوده مهندسین مجری می توان با نگاهی دقیقتر به نقش مجریان ذیصلاح ضمن تبیین جایگاه مجری و مالک ، به وظایف و مسئولیت های هریک از آنان می پردازیم.
باتوجه به مباحث مطرح شده طی چند سال اخیر دررابطه با معرفی مجری واجد صلاحیت برای ساخت و سازهای بخش خصوصی که تاکنون مبانی حقوقی آن اعم از قانون, آیین نامه ,دستورالعمل و مقررات ملی که سنگ زیربنای این امر مهم میباشد,توسط نهاد های ذیربط تنظیم و ابلاغ شده و به فرا خور شرایط منطقه ای در نقاط مختلف کشور اقداماتی در جهت تحقق آن بعمل آمده است. از جمله مسایل مطروحه استقرار این امر مهم که از دغدغه های اصلی دربحث سازندگان مسکن وساختمان( مجریان ذیصلاح) خواهد بود , میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
الف- تعیین تعرفه ریالی برمبنای نوع خدماتی که مجریان میتوانند به مالکین ارائه دهند
ب- تعیین یک تشکل سازمان یافته برای کنترل مضاعف برنحوه عملکرد مجریان
ج- پیگیری و حل مشکل بیمه تامین اجتماعی و تعیین کد کارگاهی برای مهندسین مجری
د- سازو کار نحوه محاسبه ظرفیت و صلاحیت وچگونگی ارجاع کار به مجریان
ه- هماهنگی با سازمان دارایی در خصوص محاسبه مالیات بردرآمد بویژه مالیات بر ارزش افزوده مهندسین مجری می توان با نگاهی دقیقتر به نقش مجریان ذیصلاح ضمن تبیین جایگاه مجری و مالک ، به وظایف و مسئولیت های هریک از آنان می پردازیم.
اهم وظایف و اختیارات مجری ذیصلاح:
مطابق مباحث دوم و دوازدهم مقررات ملی ساختمان وشرایط عمومی و خصوصی قراردادهای همسان این وظایف و اختیارات به چهار بخش : فنی ؛ اجرایی؛ مالی واداری تفکیک شده است اهم وظایف و اختیارات مجری ذیصلاح بعنوان مدیرو مسئول عملیات اجرایی و نماینده فنی مالک در اجرای ساختمان به اختصار عبارتست از:
بخش اول:فنی و اجرایی:
1- مسئولیت صحت عملیات ساختمانی,و اصلاح نواقص احتمالی نقشه ها و مشخصات فنی, بارعایت مباحث مقررات ملی و شهرسازی و پروانه ساختمانی و نقشه های مصوب ودرخواست انجام آزمایشات فنی مربوطه .
2- اخذ تاییدیه ناظرین در هر مرحله از کار و تکمیل دفترچه اطلاعات فنی ملکی ساختمان
3- رعایت اصول ایمنی و حفاظت کارگاه و ساختمانهای پیرامون
4- تنظیم و بروز آوری برنامه زمانبندی کلی و تفصیلی
5- تهیه نقشه های ازبیلت از کارهای اجرا شده و تحویل تمامی مدارک و مستندات فنی به صاحب کار پس از اتمام عملیات
6- دادن تضمین های لازم پس از اتمام کار واخذ بیمه نامه کنترل کیفی کار به نفع کارفرماو یا تضمین کیفیت کار
7- جبران خسارات ناشی از عملکرد خویش و نهایتا اخذ پایانکار ساختمانی و واگذاری ملک به مالک بخش دوم:مالی و اداری
8- تهیه برآورد اولیه از هزینه های اجرایی کار
9- تنظیم قرارداهای کارگری و خرید مصالح بکارگماردن مهندسان وپیمانکاران و معماران و استادکاران ماهر حسب مورد
10- ارائه لیست دستمزدبه کارفرما, و در خصوص پیمانکاران بصورت درصد کار انجام شده
11- استفاده از مصالح مرغوب و استاندارد شده
12- اقدام برای اخذ انشعابات آب و برق و گاز
13- اخذ بیمه نامه های مسئولیت و حوادث و ارائه بیمه ماهانه و عوارض و غیرو
14- تدارک نگهبان و حراست از کارگاه
- مجری ذیصلاح هر قسمت از کار را به پیمانکاران جزء یا اشخاص واگذار مینماید و در صورتیکه پیمانکار کل کار را اجرا نماید ,با داشتن پروانه اجرای ساختمان میتواند بعنوان مجری فعالیت نماید.
- مجری ذیصلاح بسته به نوع خدماتی که به مالک ارائه میدهد و توافقات اولیه, حق الزحمه خود را بصورت در صدی از هزینه های اجرایی در هر مقطع از کار ازمالک مطالبه مینماید.که در هر حال این میزان نباید از مقادیر حد اقلی پیش بینی شده در تعرفه دستمزد مجریان کمتر باشد.
- مجری نمیتواند مسئولیت های فنی و اجرایی کار را به شخص دیگری واگذار نماید ولی در واگذاری مدیریت مالی و اداری کار مالک و مجری مختار میباشند.که در حال حاضر مدیریت مالی و اداری کار را کارفرما انجام میدهد و به تبع آن عملیات موضوع ردیفهای 8 تا 14 طبعا از وظایف مجری حذف میگردد.
اهم وظایف واختیارات مالک یا سازنده در فرآیند ساخت وساز:
مالک یا قائم مقام قانونی آن مطابق مباحث دوم و دوازدهم مقررات ملی ساختمان و قراردادهای همسان دارای وظایف و اختیاراتی به شرح زیر است:1- پرداخت کلیه هزینه های اجرای عملیات
2- انعقاد قراردادهای کارگری جزء و بکارگماردن آنان
3- انتخاب مراکز خرید مصالح و تجهیزات
4- اتخاذ تمهیدات مالی پروژه با هماهنگی مجری و در چارچوب برنامه زمانی کار
5- انتخاب آزمایشگا ه های کنترل کیفی کار
6- همکاری با مجری در هر مرحله از کار برای اجرای برنامه زمانبندی
7- همکاری با مجری در اتخاذتدابیری برای اجرای موارد ایمنی و حفاظت کارگاه
8- همکاری با مجری در رعایت مشخصات فنی و شهرسازی
9- انتخاب شرکت بیمه گری برای پوشش بیمه ای مسئولیت مدنی و تضمین کیفی کار
10- فسخ قرارداد با هریک از عوامل اجرایی جزء در صورت تحقق شرایط فسخ
11- نظازت مضاعف برعملکرد مجری و ناظر و لیست هزینه های کارگری و دستمزد
مالک در صورت داشتن پروانه اجرا خود راساً میتواند یعنوان مجری پروژه را اجرا نماید.
نقش سازمان نظام مهندسی در فرآیند ساخت و ساز:
نقش سازمان نظام مهندسی بعنوان مرجع تعیین صلاحیت و ظرفیت کاری مجریان به پنج بخش تقسیم میشود: 1 - انتخاب و بکارگماردن مجری و سایر عوامل اجرایی با هماهنگی مالک2- نظارت برعملکرد مجریان و درصورت بروز تخلف ارجاع امر به شورای انتظامی و سازمان مسکن و شهرسازی بعنوان مرجع صدور پروانه مجری,که این مهم بواسطه استفاده از یک مشاور و با بکار گیری نیروهای مجرب و با سابقه و خوشنام محقق میگردد..
3- حمایت از مجریان در جهت رفع دغدغه های شغلی با اتخاذ راهکارهایی در چارچوب اختیارات و مسئولیتهای قانونی خویش.
4- دفاع از حقوق مجریان در مقابل مالکین بد حساب یا قانون گریز. بخصوص وقتی که تعهداتی به اشخاص یا پیمانکاران جزء در میان باشد.
5- پوشش بیمه ای مجریان اعم از بیمه تامین اجتماعی و مسئولیت مهند سی در سازمان نظام مهندسی .
نقش شهرداری بعنوان متولی ساخت وساز شهری:
شهرداری بعنوان مرجع صدور پروانه ساختمانی و مجری طرح تفضیلی شهر و ضوابط و مقررات شهرسازی, در صورت بروز تخلف ساختمانی از سوی مجری یا مالک تا رفع نقص از ادامه کار و یا صدور پایانکار ساختمانی ممانعت بعمل میآورد.
منبع : سازمان نظام مهندسی استان سمنان
