آموزش ضمن خدمت قضات
حقوق ثبت
استاد گرانقدر دکتر هاشمی
موضوعی که به من محول شده تا درخدمت شما باشم، بحث مقررات ثبتی است. چون قبلا در ثبت حضور داشتم و گاهی مشکلات قضات محترم و همکاران ثبتی را مشاهده می کردم و در مواردی، تعارض یا اختلاف نظر، حاصل می شد، معمولا این موضوعات را به علاوه مواردی که درخواست شود در این جلسات مطرح می کنم.
با توجه به شرکت قضات در هیأت های ثبتی گاهی اختلاف نظر در صلاحیت هیأت های نظارت یا شورای عالی ثبت و مراجع قضائی وجود دارد و این مسئله نیز قابل بحث و بررسی است.همچنین همکاران قضایی در هیأت های موضوع اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت شرکت می کنند و بعضا مشکلاتی در این رابطه دارند. چون آرائی که در رابطه با این مواد صادر می شود به لحاظ اعتراض به دستگاه قضایی ...
گرفتار آن می شود چون گاهی این آراء اصلا در صلاحیت این هیأت ها نبوده و یک امر قضایی است. علت این امر شاید ناشی از عدم توجه کافی به قانون مصوب است.مطلبی که می توانیم در این جلسات در مورد آن صحبت کنیم، راجع به حدود صلاحیت این هیأتهاست. اینکه صلاحیت این هیأت ها تا کجاست و قضات که در هیأت ها هستند چه کار باید بکنند چرا که قضات در این هیأت ها باید راهگشا و راهنما باشند.
راجع به مقررات ثبت ملک هم لازم می دانم مواردی مطرح شود چون از جمله گرفتاری های قضات است. طرح ماده 22 قانون ثبت یکی از آثار ثبت ملک این است که وقتی ملکی بنام مالک طبق قانون در دفتر املاک ثبت شد دولت فقط او را مالک می شناسد و لاغیر (دولت در معنی اعم کلمه) همچنین موضوع ماده 24 قانون ثبت که اشاره دارد، زمانی که مهلت های اعتراض منقضی شد دیگر هیچ دعوای حقوقی و جزایی پذیرفته نمی شود مگر در مواردی که در آن قانون ذکر شده است. لذا اگر از مقررات ثبت ملک مطلع نباشیم چگونه بدانیم که ملکی بر اساس قانون به ثبت رسیده است یا بر خلاف قانون.متأسفانه آرایی را در دیوان کشور دیدم، که بعضی از قضات (غیر از تهران) ثبت اولیه ملک را با وجودی که قانونا به ثبت رسیده ابطال کرده اند که این خلاف قانون است و رأی نقض می شود و ایراد قانونی هم دارد در این جا چه مقرراتی باید رعایت بشود تا قاضی بگوید بحث این است که ملک طبق قانون به ثبت رسیده است و طبق ماده 24 قانون ثبت، نمی توانیم متعرض آن بشویم.
موضوع دیگر، بحث در مقررات ثبت سند است. اسناد رسمی، بحثهای مختلفی دارد از جمله اینکه آیا می توان متعرض سند رسمی شد یا نه اگر می شود تا چه حد؟. چون طبق ماده 70 قانون ثبت، و همچنین ماده 73 قانون ثبت، اعتبار قایل نشدن به سند رسمی از طرف قاضی و نیز در موردی که سند رسمی مورد انکار و تردید واقع شود و قاضی وارد رسیدگی یا ترتیب اثر دادن به انکار و تردید شود، مجازات انتظامی و انفصال از 6 ماه تا یکسال پیش بینی شده است و در مواردی حتی اگر خسارتی در اثر آن به ذینفع وارد شود با شرایطی که در قانون، پیش بینی شده، قاضی به جبران خسارت هم محکوم می شود.
با توجه به این مطالب و بحث های حقوقی دیگری هم که مطرح است، باید دید سند رسمی، چه سندی است و تا چه حدی قاضی می تواند در اسناد رسمی، طبق مقررات، وارد رسیدگی شود و ازآن به بعد که خط قرمز نام می گذاریم دیگر امکان ندارد و نباید پا را فراتر گذاشت و اگر از آن فراتر برویم گرفتار مواد 70 و 73 قانون ثبت می شویم که تخلف است و قابل تعقیب.
مطلب دیگر راجع به اشتباهات ثبتی است، هیأت نظارت، که قضات در آن شرکت دارند و طبق قانون، بایستی قضات دادگاههای تجدیدنظر شرکت بکنند. در ماده 6 قانون ثبت از قضات دادگاههای استان نام برده، که فعلا جانشینش دادگاههای تجدیدنظر استان است.
برای این که طبق قانون در هیأت نظارت، عمل بشود باید در این هیأتها، از قضات دادگاه تجدیدنظر، در سراسر کشور استفاده شود، در هیأت ها دو قاضی عضو هستند.همیشه بحث هیأت نظارت و حدود صلاحیت و اختیاراتش مطرح است. بعضی از اختیارات هیأت هم مرز اختیارات قضائی است. پرونده ای از دادگاه تجدیدنظر استان، به جهت اختلاف در صلاحیت به دیوان عالی کشور آمده بود و قضات دادگاه تجدیدنظر استان بسیار دقیق و با توجه به مقررات ثبتی، عدم صلاحیت، صادر کرده بودند به صلاحیت هیأت نظارت. اما رأیی را هم دیدم که اختلاف صلاحیت شده بود و موضوع در صلاحیت مراجع قضایی بود، در صورتی که عدم صلاحیت باعتبار صلاحیت هیأت نظارت صادر شده بود. در همه جای کشور اختلاف صلاحیت بین هیأت های نظارت و دادگاهها، حاصل می شود که برای رفع اختلاف، به دیوان کشور می آید. لذا بد نیست که بحثی هم راجع به اختیارات هیأت نظارت و حدود صلاحیت و اختیارات هیأت نظارت که در بعضی از موارد هم مرز اختیارات قضایی است داشته باشیم.
موضوع دیگر در مورد اسناد مالکیت معارض است که یک بحث قضایی و ثبتی است. به عبارت دیگر تا چه اندازه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض، در صلاحیت مراجع قضایی است و تا کجا در صلاحیت هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت و در تهران خیلی اسناد مالکیت معارض از لحاظ ثبتی وجود دارد. در خصوص اسناد مالکیت معارض، اگر هیأت های نظارت بر صدور اسناد مالکیت، رأی صادر نکنند، قاضی نباید وارد آن بشود. چرا که تشخیص اینکه آیا اسناد مالکیت معارض، صادر شده است یا نه و این که اسناد مالکیت واقعا معارض اند یا نه از لحاظ ثبتی با هیأت نظارت است اگر هیأت نظارت نظر داد، آن موقع بحث قضایی پیش می آید که کدام معارض است و کدام غیر معارض و اصیل. چون گاهی اوقات ما بین مراجع قضائی و ثبتی در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد لازم است بحث شود، همچنین در خصوص افراز و تفکیک و مواردی که هم ثبتی است و هم قضایی بحث خواهد شد.گاهی در حدود صلاحیت ها اختلاف نظر حاصل می شود.در افراز و تفکیک یک بحث ثبتی وجود دارد و یک بحث قضایی (به خصوص در افراز).
موضوع دیگر راجع به اعتراض ثبت است، چرا که مقررات مقداری تغییر کرده و بعضی از قضات، در برخی جاها هنوز طبق مقررات ماده 16 و 20 قانون ثبت عمل می کنند در صورتی که تغییراتی به موجب قوانین در مهلت ها و ترتیب رسیدگی، در اعتراض به ثبت داده شده است ولی چون این تغییرات اخیرا تصویب شده بعضی قضات طبق مقررات قبل عمل می کنند که ایراد دارد.بحث دیگر که مختص محاکم تهران است، دعاوی راجع به علائم تجاری و اختراعات است. در بعضی از شهرستانها نسبت به دعاوی راجع به علائم تجاری و اختراعات اظهار نظر شده در صورتی که طبق قانون، رسیدگی و اظهارنظر نسبت به دعاوی مربوط به علائم تجاری و اختراعات، چه از جنبه جزائی و چه حقوقی در صلاحیت محاکم تهران است.راجع به مالکیت صنعتی و مالکیت معنوی قراردادی وجود دارد که باید قضات به آن توجه نمایند، چون به تأیید و تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است که گاهی اوقات به آن توجه نمی شود.
راجع به مواد 147 و 148 قانون ثبت در جلسات دیگر هم همکاران خیلی بحث داشتند علتش هم این است که به مواد 147 و 148 درست عمل نمی شود و همیشه استدعا دارم، چه در تهران و شهرستانها که قضات محترم دقت بیشتری در این مورد بنمایند. چرا که مواد 147 و 148 ایجاد مشکل کرده است و در جای خود به این موضوع می پردازم.در ادامه به نکاتی پیرامون مجازاتهایی که توسط بعضی قضات، راجع به سلب صلاحیت سردفتر یا محرومیت سردفتر از اشتغال به شغل سردفتری صادر نموده اند، اشاره خواهم کرد.حال به طور تفصیل، به بحث مربوط به مواد 22 و 24 قانون ثبت، که از نظر قاضی بسیار مهم است می پردازم.
تشخیص اینکه چه ملکی ثبت شده است و چه ملکی ثبت نشده مهم و قابل بحث است و از طرفی از لحاظ حقوقی اختلاف نظر هم هست. در چه مواردی طبق قانون ملک ثبت شده، تلقی می شود و مشمول مواد 22 و 24 قانون ثبت و در چه مواردی ملک اصلا ثبت نشده، تلقی نمی شود و مشمول این دو ماده نیست.
منظور ماده 22 چیست؟ ماده 22 قانون ثبت می گوید وقتی که ملکی طبق قانون در دفتر املاک ثبت شد و سند مالکیت به مالک داده شد دولت او را مالک می شناسد. به عبارتی دولت کسی را مالک می شناسد که ملک بنام او به ثبت رسیده است. البته یک شرط وجود دارد که طبق قانون به ثبت رسیده باشد. یعنی ملکی که طبق قانون به ثبت نرسیده، واجد این شرایط نیست و شخص مالک شناخته نمی شود. تا ملکی به ثبت نرسیده، می شود گفت که فرد مدعی مالکیت نسبت به ملک است چون هنوز رسما مالک نیست. ممکن است فرد، زمینی را حیازت کرده و شرعا مالکش است یا به ارث به وی رسیده و می گوید مال مشروع پدرم بوده و حیازت کرده و حال به من رسیده و مالکش هستم، در این فرض، فرد خود را مالک می داند، اما در اصل رسما مالک نمی شود. یعنی غیر از خودش کسی وی را مالک نمی شناسد و برای اینکه رسما مالک بشود باید ملک بنام وی طبق مقررات به ثبت برسد.
آیا دادگاهها می توانند نسبت به ملکی که به ثبت نرسیده است حکم به مالکیت کسی بدهند؟. هیأت عمومی دیوان عالی کشور رأیی داده، که بیان می کند با شرایطی که در رأی است، امکان دارد، اما یک کار عبثی است. وقتی دو نفر مراجعه می کنند و ممکن است تبانی هم باشد، یا اختلاف پیدا می کنند و علیه هم عرضحال می دهند و شما حکم به مالک بودن، یکی می دهید، این امکان دارد، اما این ما بین آن دو برقرار است و ممکن است، فرد ثالثی هم مالک باشد که دعوای او را رسیدگی نکرده ایم. به هر حال باید برای رسما مالک شناخته شدن، درخواست ثبت بکند. نتیجه اش این است که امکان دارد اشخاص در مهلت به ثبت اعتراضی بکنند در این صورت به قاضی ارجاع می شود و او در مالکیت تصمیم بگیرد که مالک است یا نه. پس برای اینکه کسی رسما مالک شناخته شود، بایستی طبق ماده 22 قانون ثبت، ملک، با تشریفاتی که به طور مختصر عرض می کنم، به ثبت برسد و مهلت های اعتراض، منقضی شده باشد و ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شود، البته به شرطی که طبق قانون، به ثبت رسیده باشد. در این حالت ماده 24 مطرح می شود، که بیان می کند پس از انقضای مهلت های اعتراض، دیگر دعوای این که حقی از کسی تضییع شده، پذیرفته نیست، چه حقوقی و چه جزایی، مگر در مواردی که در آن ماده آمده است که بعدا بحث می شود.مرجع قضائی حق رسیدگی نسبت به ملکی که طبق قانون به ثبت رسیده ندارد. در مواردی که در ماده 24 آمده می توان رسیدگی نمود. به هر حال ابطال ثبت اولیه ملک ممنوع است، تلفیق دو ماده 22 و 24 این مطلب را می رساند به شرطی که ملک طبق قانون به ثبت رسیده باشد.
حال، این موضوع که طبق قانون، به ثبت برسد یعنی چه؟. یعنی تشریفات ثبت ملک دقیقا همانطوری که قانون، مقرر کرده انجام شده باشد و با انقضای مهلت های اعتراض و ثبت ملک در دفتر املاک می گوییم طبق قانون به ثبت رسیده است. اینجا بحثی که پیش می آید این است که ملک ثبت شده چه ملکی است آیا ملکی که در دفتر املاک ثبت شده آیا ملکی هم که ثبت نشده اما مقررات ثبت آن خاتمه پیدا کرده است و طبق قانون مهلت اعتراض آن هم منقضی شده دارای ضوابط و مقررات ملک ثبت شده است. ممکن است تمام اقدامات انجام شده و جهت ثبت به دفتر املاک ارسال شده، حال متصدی دفتر املاک که ابلاغ دارد برای این کار و سند را در دفتر املاک ثبت می کند و امضایش معتبر است به مرخصی رفته یا در معذوریت است و مشکلاتی اداری از این قبیل و باید مانع رفع شود و سپس سند در دفتر املاک به ثبت برسد و از موقع به ثبت رسیدن دارای آثار است در این مورد چون مهلت اعتراض منقضی شده از نظر قضائی دارای آثار ملک ثبت شده است. چون هیچ اعتراضی پذیرفته نمی شود.
«ماده 24 قانون ثبت» در اینجا فهرست وار به مقررات ثبت ملک، اشاره می شود، که اگر این مقررات در ثبت ملک رعایت نشود، باید گفت ملک طبق قانون، به ثبت نرسیده است، با مقررات فعلی حدودا حداقل چهار ماه، طول می کشد تا ملکی به نام کسی به عنوان مالک به ثبت برسد و هشت اقدام برای این کار لازم است. البته ممکن است از این مدت طولانی تر هم بشود ولی زودتر از چهار ماه، امکان صدور سند ثبت شود. موادی که این 8 اقدام در آن پیش بینی شده است عبارتند از: مواد 9 ، ،10 ،11 ،14 ،15 ،16 ،17 ،18 18 مکرر، 20 قانون ثبت. به تشریفات، ثبت ملک، اصطلاحا عملیات مقدماتی ثبت می گویند. قانون ثبت مصوب اسفندماه 1310 در 142 ماده بنام قانون ثبت اجباری است و اصطلاحا در اداره ثبت، ثبت عمومی گفته می شود. قوانینی که از سال 1290 ه. ش در رابطه با ثبت ملک به تصویب رسیده تا سال 1310ش، در رابطه با ثبت اختیاری املاک بوده است. یعنی طبق قانون ثبت اختیاری یا عادی به ثبت رسیده است.
وقتی به ثبت اختیاری اشاره شود باید به مقررات قانونی از 1290 ش تا 1310 ش مراجعه شود و در خصوص ثبت عمومی از مقررات 1310 ش به بعد استفاده شود.
حقوق ثبت
استاد گرانقدر دکتر هاشمی
موضوعی که به من محول شده تا درخدمت شما باشم، بحث مقررات ثبتی است. چون قبلا در ثبت حضور داشتم و گاهی مشکلات قضات محترم و همکاران ثبتی را مشاهده می کردم و در مواردی، تعارض یا اختلاف نظر، حاصل می شد، معمولا این موضوعات را به علاوه مواردی که درخواست شود در این جلسات مطرح می کنم.
با توجه به شرکت قضات در هیأت های ثبتی گاهی اختلاف نظر در صلاحیت هیأت های نظارت یا شورای عالی ثبت و مراجع قضائی وجود دارد و این مسئله نیز قابل بحث و بررسی است.همچنین همکاران قضایی در هیأت های موضوع اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت شرکت می کنند و بعضا مشکلاتی در این رابطه دارند. چون آرائی که در رابطه با این مواد صادر می شود به لحاظ اعتراض به دستگاه قضایی ...
گرفتار آن می شود چون گاهی این آراء اصلا در صلاحیت این هیأت ها نبوده و یک امر قضایی است. علت این امر شاید ناشی از عدم توجه کافی به قانون مصوب است.مطلبی که می توانیم در این جلسات در مورد آن صحبت کنیم، راجع به حدود صلاحیت این هیأتهاست. اینکه صلاحیت این هیأت ها تا کجاست و قضات که در هیأت ها هستند چه کار باید بکنند چرا که قضات در این هیأت ها باید راهگشا و راهنما باشند.
راجع به مقررات ثبت ملک هم لازم می دانم مواردی مطرح شود چون از جمله گرفتاری های قضات است. طرح ماده 22 قانون ثبت یکی از آثار ثبت ملک این است که وقتی ملکی بنام مالک طبق قانون در دفتر املاک ثبت شد دولت فقط او را مالک می شناسد و لاغیر (دولت در معنی اعم کلمه) همچنین موضوع ماده 24 قانون ثبت که اشاره دارد، زمانی که مهلت های اعتراض منقضی شد دیگر هیچ دعوای حقوقی و جزایی پذیرفته نمی شود مگر در مواردی که در آن قانون ذکر شده است. لذا اگر از مقررات ثبت ملک مطلع نباشیم چگونه بدانیم که ملکی بر اساس قانون به ثبت رسیده است یا بر خلاف قانون.متأسفانه آرایی را در دیوان کشور دیدم، که بعضی از قضات (غیر از تهران) ثبت اولیه ملک را با وجودی که قانونا به ثبت رسیده ابطال کرده اند که این خلاف قانون است و رأی نقض می شود و ایراد قانونی هم دارد در این جا چه مقرراتی باید رعایت بشود تا قاضی بگوید بحث این است که ملک طبق قانون به ثبت رسیده است و طبق ماده 24 قانون ثبت، نمی توانیم متعرض آن بشویم.
موضوع دیگر، بحث در مقررات ثبت سند است. اسناد رسمی، بحثهای مختلفی دارد از جمله اینکه آیا می توان متعرض سند رسمی شد یا نه اگر می شود تا چه حد؟. چون طبق ماده 70 قانون ثبت، و همچنین ماده 73 قانون ثبت، اعتبار قایل نشدن به سند رسمی از طرف قاضی و نیز در موردی که سند رسمی مورد انکار و تردید واقع شود و قاضی وارد رسیدگی یا ترتیب اثر دادن به انکار و تردید شود، مجازات انتظامی و انفصال از 6 ماه تا یکسال پیش بینی شده است و در مواردی حتی اگر خسارتی در اثر آن به ذینفع وارد شود با شرایطی که در قانون، پیش بینی شده، قاضی به جبران خسارت هم محکوم می شود.
با توجه به این مطالب و بحث های حقوقی دیگری هم که مطرح است، باید دید سند رسمی، چه سندی است و تا چه حدی قاضی می تواند در اسناد رسمی، طبق مقررات، وارد رسیدگی شود و ازآن به بعد که خط قرمز نام می گذاریم دیگر امکان ندارد و نباید پا را فراتر گذاشت و اگر از آن فراتر برویم گرفتار مواد 70 و 73 قانون ثبت می شویم که تخلف است و قابل تعقیب.
مطلب دیگر راجع به اشتباهات ثبتی است، هیأت نظارت، که قضات در آن شرکت دارند و طبق قانون، بایستی قضات دادگاههای تجدیدنظر شرکت بکنند. در ماده 6 قانون ثبت از قضات دادگاههای استان نام برده، که فعلا جانشینش دادگاههای تجدیدنظر استان است.
برای این که طبق قانون در هیأت نظارت، عمل بشود باید در این هیأتها، از قضات دادگاه تجدیدنظر، در سراسر کشور استفاده شود، در هیأت ها دو قاضی عضو هستند.همیشه بحث هیأت نظارت و حدود صلاحیت و اختیاراتش مطرح است. بعضی از اختیارات هیأت هم مرز اختیارات قضائی است. پرونده ای از دادگاه تجدیدنظر استان، به جهت اختلاف در صلاحیت به دیوان عالی کشور آمده بود و قضات دادگاه تجدیدنظر استان بسیار دقیق و با توجه به مقررات ثبتی، عدم صلاحیت، صادر کرده بودند به صلاحیت هیأت نظارت. اما رأیی را هم دیدم که اختلاف صلاحیت شده بود و موضوع در صلاحیت مراجع قضایی بود، در صورتی که عدم صلاحیت باعتبار صلاحیت هیأت نظارت صادر شده بود. در همه جای کشور اختلاف صلاحیت بین هیأت های نظارت و دادگاهها، حاصل می شود که برای رفع اختلاف، به دیوان کشور می آید. لذا بد نیست که بحثی هم راجع به اختیارات هیأت نظارت و حدود صلاحیت و اختیارات هیأت نظارت که در بعضی از موارد هم مرز اختیارات قضایی است داشته باشیم.
موضوع دیگر در مورد اسناد مالکیت معارض است که یک بحث قضایی و ثبتی است. به عبارت دیگر تا چه اندازه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض، در صلاحیت مراجع قضایی است و تا کجا در صلاحیت هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت و در تهران خیلی اسناد مالکیت معارض از لحاظ ثبتی وجود دارد. در خصوص اسناد مالکیت معارض، اگر هیأت های نظارت بر صدور اسناد مالکیت، رأی صادر نکنند، قاضی نباید وارد آن بشود. چرا که تشخیص اینکه آیا اسناد مالکیت معارض، صادر شده است یا نه و این که اسناد مالکیت واقعا معارض اند یا نه از لحاظ ثبتی با هیأت نظارت است اگر هیأت نظارت نظر داد، آن موقع بحث قضایی پیش می آید که کدام معارض است و کدام غیر معارض و اصیل. چون گاهی اوقات ما بین مراجع قضائی و ثبتی در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد لازم است بحث شود، همچنین در خصوص افراز و تفکیک و مواردی که هم ثبتی است و هم قضایی بحث خواهد شد.گاهی در حدود صلاحیت ها اختلاف نظر حاصل می شود.در افراز و تفکیک یک بحث ثبتی وجود دارد و یک بحث قضایی (به خصوص در افراز).
موضوع دیگر راجع به اعتراض ثبت است، چرا که مقررات مقداری تغییر کرده و بعضی از قضات، در برخی جاها هنوز طبق مقررات ماده 16 و 20 قانون ثبت عمل می کنند در صورتی که تغییراتی به موجب قوانین در مهلت ها و ترتیب رسیدگی، در اعتراض به ثبت داده شده است ولی چون این تغییرات اخیرا تصویب شده بعضی قضات طبق مقررات قبل عمل می کنند که ایراد دارد.بحث دیگر که مختص محاکم تهران است، دعاوی راجع به علائم تجاری و اختراعات است. در بعضی از شهرستانها نسبت به دعاوی راجع به علائم تجاری و اختراعات اظهار نظر شده در صورتی که طبق قانون، رسیدگی و اظهارنظر نسبت به دعاوی مربوط به علائم تجاری و اختراعات، چه از جنبه جزائی و چه حقوقی در صلاحیت محاکم تهران است.راجع به مالکیت صنعتی و مالکیت معنوی قراردادی وجود دارد که باید قضات به آن توجه نمایند، چون به تأیید و تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است که گاهی اوقات به آن توجه نمی شود.
راجع به مواد 147 و 148 قانون ثبت در جلسات دیگر هم همکاران خیلی بحث داشتند علتش هم این است که به مواد 147 و 148 درست عمل نمی شود و همیشه استدعا دارم، چه در تهران و شهرستانها که قضات محترم دقت بیشتری در این مورد بنمایند. چرا که مواد 147 و 148 ایجاد مشکل کرده است و در جای خود به این موضوع می پردازم.در ادامه به نکاتی پیرامون مجازاتهایی که توسط بعضی قضات، راجع به سلب صلاحیت سردفتر یا محرومیت سردفتر از اشتغال به شغل سردفتری صادر نموده اند، اشاره خواهم کرد.حال به طور تفصیل، به بحث مربوط به مواد 22 و 24 قانون ثبت، که از نظر قاضی بسیار مهم است می پردازم.
تشخیص اینکه چه ملکی ثبت شده است و چه ملکی ثبت نشده مهم و قابل بحث است و از طرفی از لحاظ حقوقی اختلاف نظر هم هست. در چه مواردی طبق قانون ملک ثبت شده، تلقی می شود و مشمول مواد 22 و 24 قانون ثبت و در چه مواردی ملک اصلا ثبت نشده، تلقی نمی شود و مشمول این دو ماده نیست.
منظور ماده 22 چیست؟ ماده 22 قانون ثبت می گوید وقتی که ملکی طبق قانون در دفتر املاک ثبت شد و سند مالکیت به مالک داده شد دولت او را مالک می شناسد. به عبارتی دولت کسی را مالک می شناسد که ملک بنام او به ثبت رسیده است. البته یک شرط وجود دارد که طبق قانون به ثبت رسیده باشد. یعنی ملکی که طبق قانون به ثبت نرسیده، واجد این شرایط نیست و شخص مالک شناخته نمی شود. تا ملکی به ثبت نرسیده، می شود گفت که فرد مدعی مالکیت نسبت به ملک است چون هنوز رسما مالک نیست. ممکن است فرد، زمینی را حیازت کرده و شرعا مالکش است یا به ارث به وی رسیده و می گوید مال مشروع پدرم بوده و حیازت کرده و حال به من رسیده و مالکش هستم، در این فرض، فرد خود را مالک می داند، اما در اصل رسما مالک نمی شود. یعنی غیر از خودش کسی وی را مالک نمی شناسد و برای اینکه رسما مالک بشود باید ملک بنام وی طبق مقررات به ثبت برسد.
آیا دادگاهها می توانند نسبت به ملکی که به ثبت نرسیده است حکم به مالکیت کسی بدهند؟. هیأت عمومی دیوان عالی کشور رأیی داده، که بیان می کند با شرایطی که در رأی است، امکان دارد، اما یک کار عبثی است. وقتی دو نفر مراجعه می کنند و ممکن است تبانی هم باشد، یا اختلاف پیدا می کنند و علیه هم عرضحال می دهند و شما حکم به مالک بودن، یکی می دهید، این امکان دارد، اما این ما بین آن دو برقرار است و ممکن است، فرد ثالثی هم مالک باشد که دعوای او را رسیدگی نکرده ایم. به هر حال باید برای رسما مالک شناخته شدن، درخواست ثبت بکند. نتیجه اش این است که امکان دارد اشخاص در مهلت به ثبت اعتراضی بکنند در این صورت به قاضی ارجاع می شود و او در مالکیت تصمیم بگیرد که مالک است یا نه. پس برای اینکه کسی رسما مالک شناخته شود، بایستی طبق ماده 22 قانون ثبت، ملک، با تشریفاتی که به طور مختصر عرض می کنم، به ثبت برسد و مهلت های اعتراض، منقضی شده باشد و ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شود، البته به شرطی که طبق قانون، به ثبت رسیده باشد. در این حالت ماده 24 مطرح می شود، که بیان می کند پس از انقضای مهلت های اعتراض، دیگر دعوای این که حقی از کسی تضییع شده، پذیرفته نیست، چه حقوقی و چه جزایی، مگر در مواردی که در آن ماده آمده است که بعدا بحث می شود.مرجع قضائی حق رسیدگی نسبت به ملکی که طبق قانون به ثبت رسیده ندارد. در مواردی که در ماده 24 آمده می توان رسیدگی نمود. به هر حال ابطال ثبت اولیه ملک ممنوع است، تلفیق دو ماده 22 و 24 این مطلب را می رساند به شرطی که ملک طبق قانون به ثبت رسیده باشد.
حال، این موضوع که طبق قانون، به ثبت برسد یعنی چه؟. یعنی تشریفات ثبت ملک دقیقا همانطوری که قانون، مقرر کرده انجام شده باشد و با انقضای مهلت های اعتراض و ثبت ملک در دفتر املاک می گوییم طبق قانون به ثبت رسیده است. اینجا بحثی که پیش می آید این است که ملک ثبت شده چه ملکی است آیا ملکی که در دفتر املاک ثبت شده آیا ملکی هم که ثبت نشده اما مقررات ثبت آن خاتمه پیدا کرده است و طبق قانون مهلت اعتراض آن هم منقضی شده دارای ضوابط و مقررات ملک ثبت شده است. ممکن است تمام اقدامات انجام شده و جهت ثبت به دفتر املاک ارسال شده، حال متصدی دفتر املاک که ابلاغ دارد برای این کار و سند را در دفتر املاک ثبت می کند و امضایش معتبر است به مرخصی رفته یا در معذوریت است و مشکلاتی اداری از این قبیل و باید مانع رفع شود و سپس سند در دفتر املاک به ثبت برسد و از موقع به ثبت رسیدن دارای آثار است در این مورد چون مهلت اعتراض منقضی شده از نظر قضائی دارای آثار ملک ثبت شده است. چون هیچ اعتراضی پذیرفته نمی شود.
«ماده 24 قانون ثبت» در اینجا فهرست وار به مقررات ثبت ملک، اشاره می شود، که اگر این مقررات در ثبت ملک رعایت نشود، باید گفت ملک طبق قانون، به ثبت نرسیده است، با مقررات فعلی حدودا حداقل چهار ماه، طول می کشد تا ملکی به نام کسی به عنوان مالک به ثبت برسد و هشت اقدام برای این کار لازم است. البته ممکن است از این مدت طولانی تر هم بشود ولی زودتر از چهار ماه، امکان صدور سند ثبت شود. موادی که این 8 اقدام در آن پیش بینی شده است عبارتند از: مواد 9 ، ،10 ،11 ،14 ،15 ،16 ،17 ،18 18 مکرر، 20 قانون ثبت. به تشریفات، ثبت ملک، اصطلاحا عملیات مقدماتی ثبت می گویند. قانون ثبت مصوب اسفندماه 1310 در 142 ماده بنام قانون ثبت اجباری است و اصطلاحا در اداره ثبت، ثبت عمومی گفته می شود. قوانینی که از سال 1290 ه. ش در رابطه با ثبت ملک به تصویب رسیده تا سال 1310ش، در رابطه با ثبت اختیاری املاک بوده است. یعنی طبق قانون ثبت اختیاری یا عادی به ثبت رسیده است.
وقتی به ثبت اختیاری اشاره شود باید به مقررات قانونی از 1290 ش تا 1310 ش مراجعه شود و در خصوص ثبت عمومی از مقررات 1310 ش به بعد استفاده شود.
