حقوق شهري و قوانين شهرسازي
تفكيك و آمادهسازي اراضي
اهميت كنترل تفكيك اراضي در رابطه با نظام شهرسازي
مسئله تفكيك اراضي از اهم مسائل شهري و شهرسازي و پايه و اساس رشد موزون شهرها و اجراي طرح جامع و طرحهاي تفصيلي و ضوابط مقرر در طرحهاي مذكور ميباشد. در حقيقت ميتوان با بكار بردن ضوابط و روشدهاي اصولي, از طريق كنترل و نظارت بر تفكيك اراضي و ساختمانها و منظور داشتن اختيار براي مراجع ذيربط در امور شهرسازي در مورد بررسي و اصلاح نقشههاي تفكيكي پيشنهادي توسط مالكان اراضي قبل از اقدامات ثبتي حداقل 60 درصد نظرات اصلاحي طرحهاي جامع و تفصيلي را اعمال نمود و به آنها تحقق بخشيد.
لازم به يادآوري است كه نه فقط طرح جامع, بلكه طرحهاي تفصيلي يك شهر نيز جزئيات گذربنديها و مسير دقيق خيابانها و كوچهها و معابر را تعيين نميكنند. در طرح جامع فقط مسير تقريبي شبكه اصلي گذربنديهاي شهر به صورت شماتيك مشخص ميشود و طرح تفصيلي نيز حداكثر وظيفهاي را كه انجام ميدهد تعيين مسير دقيق يا بالنسبه دقيق شبكه اصلي گذربنديهاي شهر و معابر درجه دوم و سوم است. هرگز در طرحهاي تفصيلي نميتوان دقيقاً مسير كليه معابر فرعي را مشخص ساخت و اين كاري است كه بايد در موقع تصويب نقشههاي تفكيكي اراضي و ساختمانها كه توسط مالكان آنها پيشنهاد ميشود انجام گردد. به اين ترتيب كه مراجع اداري و استصوابي و مشورتي در امور شهرسازي بايد مجاز باشند مسير معابر فرعي و ارتباط آنها با معابر وسيعتر و بالاخره با شبكه گذربنديهاي عمومي را تعيين نموده نقشههاي تفكيكي پيشنهادي متقاضيان را اصلاح يا آنها را وادار به اصلاح و تجديدنظر بر همان اساس بنمايند. حتي در مواردي كه منطقهاي از يك شهر يا همهي يك شهر نيز فاقد طرح تفصيلي باشد ميتوان با بكاربردن روش فوقالذكر طرحريزي فيزيكي شهر را تحت نظام صحيحي درآورد و فقدان طرح تفصيلي را جبران نمود و يا به عبارت ديگر همين نقشههاي تفكيكي را تبديل به طرح تفصيلي كرد.
وجود آئيننامه تفكيك اراضي كه متكي به قانون شهرسازي بوده و به مراجع مربوط اختيار اعمال روشهاي فوقالذكر را در مورد امعان نظر در نقشههاي تفكيكي و اصلاح يا تكميل آنها بر اساس نيازهاي عمومي شهر واگذار كند, مخصوصاً در مناطق اطراف شهرها كه در حال توسعه ميباشند تاثير اساسي دارد, چه اراضي مناطق اطراف شهرها غالباً ساختمان نشده و بسياري از آنها هنوز به قطعات كوچك ساختماني تفكيك نگرديده است و مالكان آنها براي تفكيك يا تفكيك مجدد به قطعات كوچكتر مراجعه خواهند كرد و مراجع ذيربط ميتوانند در موقع مراجعه هر يك از مالكان آنها را وادار به انجام اصلاحات لازم در نقشههاي تفكيكي پيشنهادي بنمايند و به اين ترتيب طرحريزي فيزيكي شهر را تدريجاً به صورت مطلوب و معقول و هماهنگ درآورند.
سابقه نظارت بر تفكيك اراضي در ايران
تا سال 1345 كه قانون اصلاح پارهاي از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداري از تصويب گذشت و همزمان با آن نيز كار تهيه طرحهاي جامع شهري در ايران رونق گرفت, سياست تفكيك و تعيين نوع استفاده از زمين بطور دربست در اختيار شخص مالك بود. مالك اختيار مطلق داشت كه زمين خود را هر وقت بخواهد, به هر شكل و به هر اندازه كه مايل است تفكيك و قطعهبندي كند. طول و عرض معابر را در زمينهايي كه تفكيك مينمايد شخصاً و به ميل و سليقه خود تعيين كند و به هر شكل و هرچند طبقه و با هر مصالح ساختماني كه مايل است بسازد و براي هر منظور كه مايل است مورد استفاده قرار دهد.
اداره ثبت وظيفه داشت هر نقشه تفكيكي كه مالك پيشنهاد ميكند قبول كرده به ثبت برساند و به آن رسميت داده اسناد مالكيت تفكييك صادر نمايد. تنها هدف دخالت اداره ثبت در اين بود كه مراقبت كند در نقشه تفكيكي به اراضي مجاور و متعلق به ديگران تجاوز نشود و شهرداري نيز در مورد احداث ساختمانها موظف بود هر نقشه ساختماني را كه مالك پيشنهاد مينمود تصويب و پروانه ساختمان صادر نمايد. صدور پروانه ساختمان فقط از اين جهت انجام ميگرفت كه شهرداري مطابق متراژ ساختمان عوارض خود را دريافت نمايد و حداكثر اينكه مراقبت كند به معابر موجود تجاوز نشده, ساختمان داراي استحكام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جاني بوجود نياورد و يا كمتر بوجود آورد.
براي اولين بار در سال 1345 ضمن مواد 98لإ 99 و 101 الحاقي به قانون شهرداري اين اختيار به شهرداريها داده شده تا نحوه استفاده از زمين و منطقهبندي شهر و محل تاسيسات عمومي و ساير نيازمنديها را تعيين نموده, در قطعهبندي و تفكيك اراضي داخل محدوده و حريم شهر دخالت كنند و نقشههاي تفكيكي اراضي را قبل از آنكه اقدام ثبتي نسبت به آنها انجام شود مورد بررسي و تصويب قرار دهند.
قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران كه 6 سال بعد از آن در سال 1351 از تصويب گذشت مقررات قبلي را تكميلتر و قاطعتر نمود و به شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران اختيار داد تا ضوابط مورد نياز براي رشد موزون و هماهنگ شهرها را مورد تصويب قرار دهد و ماده 7 قانون مذكور شهرداريها را مكلف به اجراي مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران نمود. لكن تاكنون ضوابط شهرسازي قابل ملاحظهاي كه عموميت داشته و شامل همه شهرهاي كشور شود توسط شوراي عالي فوقالذكر تصويب و اعلام نگرديده است.