راهنمای حقوقی معماران

[DDDIQ]

این تاپیک جامع در رابطه با اطلاعات لازم در مورد قوانین حقوقی و قراردادهای مختلفی پیمانکاری و صنعت ساخت و ساز که مورد نیاز معماران خواهد بود اختصاص دارد

فهرست تاپیک

 

[DDDIQ]

انواع قرارداد های طرح و ساخت ساختمانی
​

​

قرارداد طرح و ساخت:

​

EPCعنوان روشی ایت روزآ»د و در عین حال کارآمد برای واگذاری پروژه ها به پیمانکاران. مطابق این روش که مورد استفاده بسیاریاز کشورهای موفق در اجرای پروژه های زیر بنایی قرار گرفته است ، مسئولیت کل پروژه مشتمل بر عملیات مهندسی ، خرید و اجرا به طور کامل به یک پیمانکار بزرگ محول می شود .

اجرای پروژه های بزرگ به روش EPC :
​

( Engineering , Procurement Construction ) EPC مخصوصا در سال های اخیر مورد توجه جدی کارفرمایان دولتی قرار گرفته است . اهداف اصلی استفاده از این روش عبارتند از :

1- کوچک کردن دستگاه های اداری و اجرایی کارفرما با واگذاری تمام کارهای پروژه به پیمانکار .
​

2- کاهش هزینه های پروژه با ایجاد رقابت بین پیمانکاران EPC

3- کاهش زمان پروژه با همپوشانی مراحل E,P,C
4- واگذاری مسوولیت کل پروژه به پیمانکار و در نتیجه ، استفاده کارفرما از نیروهای خود در تعداد بیشتری از پروژه ها .
5- مشخص شدن قیمت کل پروژ] و بستن بودجه مربوطه قبل از اجرای آن
6- مسدود کردن راه های ادعاهای مالی ناصحیح پیمانکاران اجرایی .
اهداف فوق مهمترین دلایل و مزایای استفاده از روش EPC ، برای کارفرما می باشند .


مشکلات مرحله مناقصه و تاثیر آن بر روی پروژه :

1- تخمین اولیه قیمت و تغییر آن در طول پروژه :​

به طور معمول در ایران پروژه EPC به روش Lump – sun قیمت گذاری می شود . در این راستا ، پیمانکار موظف است که در مرحله مناقصه نسبت به برآورد قیمت پروژه و اعلام آن به کارفرما اقدام نماید و کل پروژه را با این قیمت اجرا کند . حال فرض می کنیم که یک پروژه متوسط EPC داریم . چنانچه مدت پروژه به علاوه مدت زمان ابلاغ کار به پیمانکار و نیز مراحل مناقصه را در مجموع پنج سال در نظر بگیریم و با توجه به آن که عمده خریدها و هزینه های پیمانکار پس از انجام مراحل مهندسی به طور متوسط از یکسال و نیم پس از ابلاغ پروژه شروع می شود ، می توان فرض کرد که پیمانکار کل مبلغ پروژه زا حدودا سه سال بعد از برآورد قیمت خرج می کند . در این جا یکی از اصلی ترین مشکلات پروژه EPC نمایان می شود ، یهنی در حالی که برآورد پروژه مربوط به بیش از سه سال پیش بوده است ، پیمانکار مجبور است که با همان بودجه ، ولی با قیمت روز خرید کند . روشن است که در این سه سال ، عوامل قابل پیش بینی یا غیر قابل پیش بینی باعث افزایش هزینه ها و گران شدن قیمت تجهیزات و نرخ دستمزد ها شده و در نتیجه ، پیمانکار دچار کمبود مالی می شود .

2- رقابت شرکت های بزرگ و کوچک در مرحله مناقصه : ​

در مناقصا EPC کارفرما باید با توجه به ابعاد و بزرگی پروژه ، از پیمانکارانی با همان بزرگی دعوت کند . بدیهی است که هر چه پیمانکار بزرگتر باشد ، قابل اعتمادتر است و به همین دلیل ، کارفرما باید پروژه های بزرگ خود را به شرکت های بزرگ بسپارد . اما بسیار اتفاق افتاده است که پیمانکاران بزرگ مجبور بوده اند که در مرحله مناقصه ، با پیمانکاران کوچک رقابت کنند .

روشن است که هزینه های بالاسری این دو قابل قیاس نبوده و پیمانکار بزرگ مجبور می شود که اصطلاحا قیمت کف خود را بدهد تا بتواند در مناقصه برنده شود . هر چند که کارفرما با این روش توانسته است قیمت یک پیمانکار بزرگ را پایین آورد ، لیکن باید باید توجه داشت که در اجرای پروژه ، پیمانکار ناتوان شده و به علت کمبود نقدینگی ، ادامه کار با مشکل مواجه شده و در نتیجه ، کارفرما نیز متضرر می شود . بنابراین ، کارفرما باید از برگزاری مناقصه با حضور پیمانکاران بزرگ و کوچک به منظور ایجاد رقابت کاذب برای پایین آوردن قیمت پیمانکاران بزرگ ، جدا اجتناب ورزد و نهایت تلاش خود را در خصوص هم سطح بودن پیمانکاران شرکت کننده در مناقصه به عمل آورد .

3- تخمین قیمت بدون داشتن اطلاعات مهندسی کافی : ​

چنانچه کارفرما قبل از انجام طراحی پایه ، مناقصه EPC را برگزار کند ، یکی از معضلات اساسی پروژه خود را به وضوح و خیلی زود نمایان می سازد ، چرا که در این وضعیت ، اطلاعات مهندسی مورد نیاز ، از جمله مقادیر و مشخصات فنی کار مشخص نبوده یا بسیار تقریبی می باشند و در نتیجه ، قیمت برآورد شده می تواند بسیار با آنچه پس از طراحی پایه بدان می رسیم ، فاصله داشته باشد .

4- به حداقل رسانی قیمت پروژه ر مرحله مناقصه : ​

متاسفانه دید رایج در بین کارفرمایان اینگونه است که در مرحله مناقصه نرخ قرارداد را تا سرحد امکان تنزل دهند . در ظاهر نیز چنین به نظر می رسد که با این روش ، کارفرما منتفع می شود ، لیکن به دلایل زیر ، با این روش ، نه تنها پیمانکار که کارفرما نیز متضرر می شود :

- چنانچه قیمت پروژ] پایین تر از حد اطمینان بخش برای پیمانکار و اصطلاحا مرزی باشد ، پیمانکار در مرحله مهندسی و خرید ، با وسواس و سختگیری زیاد سعی در حداقل کردن هزینه ها داشته و در نتیجه ، زمان زیادی از دست می رود .
- چنانچه با پبشرفت پروژه پیمانکار متوجه شود که با نرخ قرارداد قادر به اتمام پروژه نیست ، پرداخت غرامت را به ادامه کار ترجیح داده و در نتیجه ، کار متوقف می شود .

مشکلات اجرایی در زمان کوتاه اجرای پروژه :
​

یکی از مزایای پروژه های EPC کوتاه شدن زمان پروژه با همپوشانی زمان های مهندسی ، خرید و اجرا است . در روش هایی که این سه فاز پروژه به صورت جداگانه انجام می گیرد ، کار خرید تنها پس از انجام کار مهندسی و کار اجرا ( ساختمان و نصب ) پس از انجام مهندسی و خرید تجهیزات امکان پذیر است و در عمر کار با توجه به انتخاب پیمانکارران E و P و C از طریق مناقصه ، بین این سه بخش اختلاف زمانی زیادی نیز به وجود می آید و در نهایت مدت زمان انجام پروژه طولانی می شود ، لیکن در پروژه EPC که قبل از اتمام بخش مهندسی ، کار خرید و ساختمان و نصب آغاز می شود ، صرفه جویی قابل توجهی در زمان صورت می پذیرد . بنابراین ، کوتاه بودن زمان اجرای پروژه های EPC مستلزم تدابیر زیاد و پیش بینی به موقع مسائل مختلف و انضباط کاری فوق العاده است . در غیر این صورت ، با گسستن زنجیره سلسله فعالیت هایی که هر یک پیش نیاز فعالیت بعدی بوده و در نتیجه ، باید در زمان خاصی انجام گیرند ، نه تنها به صرفه جویی زمان نمی رسیم بلکه پروژه به کلاف سردرگمی تبدیل می شود که جمع کردن آن زمان بسیار طولانی را می طلبد .




قرارداد ( Build – Operate – Transfer ) B.O.T

قرارداد احداث ، بهره برداری ، انتقال ، یکی از جدیدترین قراردادهای تامین مالی می باشد که از اوایل دهه 1980 یعنی هنگامی که دولت ترکیه اعطای امتیاز چند نیروگاه را به مناقصه گذاشت ، به رسانه های مالی راه یافت .

استفاده از این تکنیک ، به ویژه در مورد تاسیسات زیر بنایی به تدریج توسعه یافت . به طوریکه هم اکنون این روش در کشورهای در حال توسعه مقبولیت زیادی یافته است . در این روش ، ساخت و بهره برداری پروژه به مدت معینی ، توسط شرکتی که اصطلاحا شرکت پروژه (Project development company ) نام می گیرد انجام می شود و انتقال پروژه به کارفرما ، پس از طی مدت معینی و بعد از تحصیل درآمد لازم ، تحقق می یابد .
قابل ذکر است که کارفرما ، بازپرداخت هیچ وامی را از طرف سرمایه گذاران یا متولیان پروژه تضمین نمی کند و با توجه به اینکه سرمایه گذاری مستقیم از بودجه دولتی نیز نمی باشد ، فشار ناشی از استقراض کاهش می یابد و علاوه بر آن ریسک های مربوط به ساخت و تکنولوژی های جدید به کار برده شده نیز ، به بخش خصوصی انتقال داده می شود . همچنین دولت یا کارفرما ، علاوه بر موارد فوق ، هم در زمان ساخت پروژه و هم در زمان بهره برداری پروژه توسط شرکت خصوصی ، منافع بسیاری از تجربه های بخش خصوصی به دست می آورد . بنابراین B.O.T در واقع یک روش مستقل قراردادهای اجرایی نیست ، بلکه بیشتر روشی برای تامین مالی پروژه است .

استقبال فزاینده این تیپ پروژه ها به دو دلیل است :

1- کمبود سرمایه های دولتی

2- تفکر اعمال مدیریت بهینه تر توسط بخش خصوصی


قرارداد ( Build own operate ) B.O.O

در این نوع قرارداد ، سرمایه گذار خصوصی نسبت به ساخت ، تملک ، راه اندازی و نگهداری پروژه برای همیشه اقدام می نماید و عوارض ، اجاره ها و سایر مخارج و درآمدهای ناشی از اجرای پروژه را به منظور بازگرداندن سرمایه و سود جمع آوری می کند.

در این قراردادها ، دولت ممکن است بهره برداری و نگهداری پروژه را به یک دستگاه سومی محول نماید . منوط به آنکه تضمین لازم را به بخش خصوصی تامین کننده مخارج پروژه در خصوص متعهد بودن به اجرای قرارداد ( ( B.O .O و حفظ سرمایه گذاری اولیه بدهد . همچنین در این نوع قرارداد ، دولت مختار است نسبت به خرید محصول و یا خدمات ناشی از قرارداد (B.O.O) اقدام نماید .


قرارداد ( Build own operate transfer ) B.O.O.T

در این نوع قرارداد پس از بهره برداری ، پروژه به کشور میزبان انتقال داده می شود .

قرارداد ( Build Transfer Operate ) B.T.O
​

در این قرارداد سرمایه گذار خصوصی با احتساب مخاطرات ناشی از افزایش هزینه ها ، تاخیر و عملکردهای خاص ، پروژه را می سازد و در حالی که دولت پس از راه اندازی پروژه به ظاهر مالک آن می گردد ، حق بهره برداری از پروژه به یک موسسه اجرایی ( نمایندگی ) منتقل می گردد .

سرمایه گذار خصوصی پروژه را برای موسسه اجرایی ( نمایندگی ) اداری می کند و به او اجازه داده می شود که هزینه های مربوط به سرمایه گذاری خود را ( اصل و فرع ) در قالب یک توافق نامه دریافت نماید.

قرارداد ( Build Lease Transfer) B.L.T
​

در این نوع قرارداد ، سرمایه گذار خصوصی ، نسبت به ساخت پروژه اقدام نموده و دولت هزینه های سرمایه گذاری بخش خصوصی را از طریق اجاره دادن پروژه تحت یک شرایط و برنامه توافق شده پرداخت می کند . مالکیت پروژه پس از انقضای دوره اجاره به دولت بر می گردد .

این قرارداد شامل احداث ، اجاره ، واگذاری است ککه تابع شرایط پیمان مربوطه می باشد .

​

انواع قراردادهای طرح و ساخت

​

اهداف ​	نکات کلیدی ​	عنوان لاتین ​	علامت اختصاری ​	ردیف ​
1-کوچک کردن دستگاه های اداری و اجرایی کارفرما​ 2- کاهش هزینه های پروژه​ 3- کاهش زمان پروژه با همپوشانی مراحل ​	مهندسی(طراحی) ​ خرید (تدارکات ) ​ اجرا ​	Engineering ​ Procurement ​ Construction ​	E.P.C ​	1 ​
1-جبران کمبود سرمایه​ 2- تفکر اعمال مدیریت بهینه تر توسط بخش خصوصی​	احداث ​ بهره برداری ​ انتقال ​	Build ​ Operate ​ Transfer ​	B.O.T ​	2 ​
1-جبران کمبود سرمایه​ 2- انتقال بهره برداری پروژه به یک دستگاه سوم​	احداث ​ تملک ​ راه اندازی و نگهداری ​	Build ​ Own ​ Operate ​	B.O.O ​	3 ​
1-جبران کمبود سرمایه ​ 2- انتقال بهره برداری پروژه به یک دستگاه سوم برای مدت معین​ 3- انتقال پروژه به کشور میزبان پس از موید معین​	احداث ​ تملک ​ راه اندازی و نگهداری ​ انتقال ​	Build ​ Own ​ Operate ​ Transfer ​	B.O.OT ​	4 ​
1-جبران کمبود سرمایه​ 2- اجاره پروژه به سرمایه گذار برای مدت معین​ 3- انتقال پروژه به دولت پس از اتمام دوره اجاره​	احداث ​ اجاره ​ انتقال ​	Build ​ Lease ​ Transfer ​	B.L.T ​	5 ​

​

 

[DDDIQ]

آشنایی با پیش فروش ساختمان

آشنایی با پیش فروش ساختمان

قانون پیش‌فروش ساختمان در جلسه علنی مورخ 12دی ماه 1389 مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29 دی 1389 به تائید شورای نگهبان رسید و مورخ 9 بهمن 1389 مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به شرح زیر است:

ماده1ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.



ماده2ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10ـ معرفی داوران
11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون


ماده3ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.


ماده4ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون
4ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.


ماده5 ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.


ماده6 ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.

1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده

2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار

3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار

4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد


ماده7ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.


ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.


ماده9ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.


ماده10ـ درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.


ماده11ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.


ماده12ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.


ماده13ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.


ماده14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.


ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.


ماده16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.


ماده17ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصة آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.


ماده18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.


ماده19ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.


ماده20ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.


ماده21ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000)ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.


ماده22ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.


ماده23ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.


ماده24ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانة کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.


ماده25ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

قانون فوق مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 12 دی‌ماه 1389 مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تأیید شورای نگهبان رسید.

 

[هدیه.]

ده نوع مقررات از 15 روز دیگر در ساخت‌وسازهای مسکونی اعمال می‌شود

ده نوع مقررات از 15 روز دیگر در ساخت‌وسازهای مسکونی اعمال می‌شود

سه نهاد سازمان نظام مهندسی تهران، شهرداری و شورای‌شهر تهران توافق کردند از اول مردادماه ساخت‌وسازهای مسکونی با زیربنای بیش‌از 3هزار مترمربع را مشمول طرح «صدور شناسنامه‌فنی» قرار دهند به طوریکه با اجرای این طرح، 10 نوع مقررات خاک‌خورده که اجرای آن به آرزوی مهندسان‌ساختمان تبدیل شده بود، برای ساخت‌وسازهای بزرگ اجباری می‌شود. براساس این توافق‌، 6ماه بعد از اجرای طرح چنانچه نتایج مورد قبول قرار گرفت، دامنه صدور شناسنامه‌فنی به ساخت‌وسازهای بیش از 2500 مترمربع سرایت می‌کند و به همین ترتیب حداکثر بعد از سه سال همه ساخت‌وسازهای مسکونی مشمول شناسنامه‌فنی می‌شوند.

تجهیز ساختمان‌ها به شناسنامه فنی به‌منزله تایید کیفیت سازه ازسوی سازمان نظام مهندسی است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با اجرای طرح صدور شناسنامه‌فنی مقرر شده عمل به مفاد آیین‌نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، بدون اغماض برای ساخت‌وسازهای مسکونی تهران اجباری شود.

این آیین‌نامه تاکنون به دلیل تعلیق صدور شناسنامه‌فنی توسط شهرداری و نظام‌مهندسی جدی گرفته نمی‌شد، اما از اول مرداد به واسطه ملاک‌عمل قرار گرفتن آن، دست بسازوبفروش‌ها از بازار ساخت‌وساز قطع می‌شود. در این آیین‌نامه به صراحت قید شده، کلیه عملیات اجرایی ساختمان باید توسط اشخاص حقوقی و دفاتر خدمات مهندسی به عنوان «مجری» انجام شود و در عین حال مجری باید کلیه مسوولیت ساخت و حوادث و خسارت احتمالی را تقبل کند.

با اجرای این بند از مقرراتی که تاکنون در ساخت‌وساز اعمال نمی‌شد، سازنده‌ها و انبوه‌سازان تجربی که بدون صلاحیت فنی و علمی، آپارتمان‌های تهران را بنا می‌کردند، به اجبار باید این بازار را به شرکت‌های ساختمانی واگذار کنند.

رییس سازمان نظام مهندسی تهران درباره توافق جدید با مدیریت شهری پایتخت برسر از سرگیری صدور شناسنامه‌فنی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: نظارت سازمان نظام مهندسی بر ساخت‌وسازهای بالای 3 هزار مترمربع از اول مرداد کامل می‌شود و طبق یک جدول زمانی، این نظارت به همه ساخت‌وسازها تسری پیدا می‌کند.

سعید غفرانی در خصوص تاثیر توافق‌های صورت گرفته در کاهش حوادث ساختمانی گفت: اجرای کامل ماده 33 قانون نظام مهندسی برای ساخت و سازهای بالای 3 هزار متر به معنای نظارت کامل سازمان بر ساخت‌وسازها و به حداقل رساندن حوادث ساختمانی است؛ ضمن اینکه در مورد ساخت و سازهای زیر 3هزار متر نیز چون از هم‌اکنون مسوولیت معرفی مهندس‌ناظر به سازنده، به سازمان نظام‌مهندسی واگذار شده، همزمان با افزایش تعاملات، کنترل دقیق‌تری بر عملکرد مهندسان ناظر صورت می‌گیرد و این امر در کاهش حوادث ساختمانی به میزان چشمگیری اثرگذار خواهد بود.

 

[DDDIQ]

مراحل اخذ پروانه ساخت و ساز از شهرداری

مراحل اخذ پروانه ساخت و ساز از شهرداری

مراحل اخذ پروانه ساخت و ساز از شهرداری

مراحل اخذ پروانه ساختمانی - عدم خلاف - تفکیک - تجمیع و مفاهیم پایه بهمراه مدارک مورد نیاز
بر اساس ضوابط شهرداری تهران

پسوورد فایل : asa
​

منبع : ایران سازه

 

[E . H . S . A . N]

شرایط نابرابر حقوقی در قراردادهای پیمانکاری و تبعات زیانبار آن

شرایط نابرابر حقوقی در قراردادهای پیمانکاری و تبعات زیانبار آن

نویسنده: بنی احمد،مرتضی

نشریه: علوم انسانی » مجلس و پژوهش » پاییز 1382 - شماره 39 - (16 صفحه - از 103 تا 118)

مقدمه :


.
.
.
.

 

[DDDIQ]

اسلاید : شرایط عمومی و خصوصی پیمان

اسلاید : شرایط عمومی و خصوصی پیمان

اسلاید
شرایط عمومی و خصوصی پیمان


> با فهرست بندی لینک دار مطالب <
​

 

[E . H . S . A . N]

اصول حاکم بر قراردادهای پیمانکاری دولتی

اصول حاکم بر قراردادهای پیمانکاری دولتی

نویسنده: اعلایی فرد،محمد علی

نشریه: حقوق » عدالت آرا » پاييز 1384 - شماره 1

چکیده :
دولت‌ها بزرگترین منبع قدرت و ثروت در جهان به شمار می‌روند.علی رغم‌ تلاش جهانی برای خصوصی‌سازی و کاهش سهم دولت در تصدی‌گری،کماکان‌ بیشترین حجم معاملات داخلی و بین المللی را چه از لحاظ کمیت و چه از لحاظ قیمت، معاملات دولتی تشکیل می‌دهند. تصدی دولت بر امور زیربنایی مانند راه‌سازی،احداث و توسعه راه‌آهن،حمل و نقل هوایی و دریایی،بهداشت،آموزش عمومی،مسکن،مخابرات،کشاورزی و خدمات‌ ،موجب شده است تا دولت همواره بودجه عظیمی را به اجرای طرح‌های عمرانی در زمینه‌های فوق اختصاص دهد. شرایط پیش‌بینی شده در قراردادهای دولت با پیمانکاران خصوصی که عموما در قالب قراردادهای خاص داخلی و یا بین المللی شکل می‌گیرد،از بحث‌انگیزترین‌ نکات حقوقی‌اند.همچنین مساله ماهیت این نوع قراردادها نیز یکی از مباحث نظری‌ در نظامهای حقوقی مختلف جهان است.عدم وجود قوانین متحد الشکل بین المللی در این زمینه بعضا باعث تعارض قوانین می‌گردد. در این مقاله سعی شده است ضمن نگاهی اجمالی به ماهیت این نوع قراردادها، اصول و قواعدی حاکم بر آنها نیز مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌گیرد.

واژگان کلیدی: پیمان‌های عمومی،مقاطعه‌کاری،مناقصه،قراردادهای دولتی

.
.
.

 

[kozey]

حقوق كار

حقوق كار بر كلیه روابط حقوقی كه از انجام كار برای دیگری ناشی می‌شود و در هر مورد كه اجرای كار با تبعیت نسبت به كارفرما همراه باشد، حاكم است و به عبارتی حقوق كار به بررسی، تجزیه و تحلیل و ارزیابی مقررات حمایتی و آمرانه‌ای می‌پردازد كه ناظر به روابط تبعیتی كار می­باشد و هدف آن تأمین امنیت، عدالت و نظم اجتماعی است.
بنابراین با تعریفی كه از حقوق كار ارائه شد، معلوم می‌شود افرادی كه دارای كار مستقل هستند و برای خود كار می‌كنند؛ مانند اصناف، كشاورزان و نیز صاحبان مشاغل آزاد؛ مانند رانندگان، پزشكان و وكلای دادگستری از شمول قانون كار خارج می‌باشند. از طرف دیگر هر نوع تبعیت و كار برای دیگری نیز تابع قانون كار نیست. بدین معنا كه افرادی كه تابع قوانین خاص استخدامی هستند مانند كاركنان دولت از شمول قانون كار خارج هستند و شرایط آنها تابع حقوق اداری است.
كار برای دیگری، به شرطی مشمول حقوق كار می‌شود كه از شمول هر قانون خاص استخدامی خارج باشد. حقوق كار هر چند ناظر به مقررات حاكم بر روابط كارگر و كارفرماست؛ ولی همیشه روابط یك كارگر و یك كارفرما منظور نظر نیست و بلكه حقوق كار روابط جمعی كار را نیز مورد بررسی قرار می‌دهد. از این رو پیمان‌های جمعی و تشكل‌های كارگری و كارفرمایی از جمله مهم‌ترین مباحث حقوق كار است.

اركان رابطۀ كارگری و كارفرمائی
به طور کلی سه رکن اصلی كارگر،كارفرما و كارگاه، روابط کارگری و کارفرمائی را تشکیل می­دهند.
الف) كارگر
كسي كه به هر عنوان به دستور كارفرما در مقابل دريافت حقوق يا مزد كار مي‌كند. پس ملاك كارگر دريافت مزد و تبعيت از ديگري است؛ يعني اين‌كه كار او در خدمت ديگري باشد.
با توجه به تعريف فوق، ملاك كارگر بودن، نوعی رابطۀ حقوقي است كه با طرف دارد و در اين مورد، پاره‌وقت بودن كار و يا شغل اصلي يا فرعي بودن كار، تأثيري در صدق عنوان كارگر ندارد و همه آن‌ها كارگر محسوب خواهند شد.
ب) كارفرما
كارفرما كسي است كه سرمايه و وسايل كار يك اداره يا مؤسسه توليدي يا خدماتي را دارد ولي براي توليد كالا يا ادامۀ خدمات، بايد از نيروي كار ديگران استفاده نمايد. و از ديدگاه حقوقي، كارفرما طرف قرارداد كار مي‌باشد و سرمايه و دارائي او تضمين براي اجراي تعهدهايي است كه در برابر كارگر به عهده دارد.
ج) كارگاه
«كارگاه محلي است كه كارگر به درخواست كارفرما در آن‌جا كار مي‌كند». (مفاد ماده 4 قانون كار)

قلمرو حقوق كار
كلیه كارگران و كارفرمایان نمایندگان آنان و كارآموزان و نیز كارگاه‌ها مشمول مقررات این قانون می‌باشند. بنابراین؛ شمول قانون كار، اصل است و عدم آن استثناء، در مواردی كه شمول قوانین استخدامی، مورد تردید باشد، در صورتی كه عنوان كارگر بر او صدق كند، مشمول حقوق كار خواهد بود.

قرارداد كار
«قرارداد کار عبارت است از قرارداد كتبی یا شفاهی، كه به موجب آن كارگر در قبال حق ‌السعی، كاری را برای مدت موقت یا غیر موقت برای كارفرما انجام می‌دهد». (مفاد ماده 7 قانون كار)
«قرارداد كار علاوه بر مشخصات طرفین باید حاوی؛ نوع كار، حقوق یا مزد مبنا، ساعات كار، تعطیلات و مرخصی‌ها، محل انجام كار، تاریخ قرارداد و مدت قرارداد باشد». (مفاد مادۀ 10 قانون كار)

پایان رابطه كارگری و كارفرما
قرارداد كار به یكی از طرق ذیل خاتمه می‌یابد:
1) فوت كارگر.
2)بازنشستگی كارگر.
3) از كارافتادگی كلی كارگر.
4) انقضای مدت در قراردادهای موقت.
5) پایان كار؛ در قراردادهائی كه مربوط به انجام كار معین است مثل ساختن سدّ.
6) استعفای كارگر.
7)اخراج؛
«در مواردی كه كارگر در انجام وظائف محولّه قصور ورزد و یا آئین نامه‌های انضباطی كارگاه را پس از تذكرات كتبی، نقض نماید. در این صورت كارفرما با پرداخت حق و حقوق او و رعایت تشریفات قانونی می‌تواند او را اخراج نماید». (مفاد مادۀ 21 قانون كار)




منابع:
1) براتی‌نیا، محمود؛ دیدگاه‌های نو در حقوق كار، تهران، فكرسازان، 1382، چاپ اول، ص 45.
2) عراقی، عزت الله؛ حقوق كار، تهران، سمت، 1381، چاپ اول، ج 1، ص 12.
3) رنجبری، ابوالفضل؛ حقوق كار، تهران، مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1377، چاپ اول، ص 19.
4) موحدیان، غلامرضا؛ حقوق كار (علمی- كاربردی)، تهران، فكرسازان، 1381، چاپ اول، ص 19.
5) عراقی، سید عزت‌الله؛ حقوق كار، تهران، انتشارات سمت، 1381، چاپ اول، صص 40-20.
6) نیاكی، جعفر؛ حقوق كار ایران، تهران، چاپ خرمی، 1361، چاپ اول، صص 55-40.
7) احمدی، سید احمد؛ حقوق كار، تهران، نشر حقوقدان، 1381، چاپ اول،، ص 80-60.​

 

[kozey]

حقوق شهری

به نظر می رسد، نخستین پاسخی که از یک حقوقدان در مورد تعریف �حقوق شهری� (Urban Law) می شنویم، چنین مضمونی را در بر گیرد: �حقوق شهری، شاخه ای از حقوق عمومی و تنظیم کننده روابط شهروندان و مدیران شهری است�. در تعریفی خاص تر، شاید اصطلاح مزبور را به �مجموعه قوانین و مقرراتی اطلاق کنند که روابط شهروندان با ادارات شهر و نهادهای ذی مدخل در امر محلی و شهری را تنظیم نموده و حقوق و تکالیف ناظر بر شوراها، شهرداری ها و سایر ادارات شهری را تبیین می کند�. اما پس از اندکی تأمل چنین می نماید که اصطلاح حقوق شهری بیشتر ناظر به حقوق در معنای اعم خود یعنی Rights است و این اصطلاح را باید تحت عناوینی چون Urban Rights یا Right to the City مورد شناسایی، بررسی و مطالعه قرار داد. آنگاه، بخشی از این حقوق که ناظر به ضمانت اجرایی و اتوریته آن است، زیر عنوان قوانین، مقررات و ضوابط شهری یا همان Urban Law قرار می گیرد که باز قسمتی از آن نیز در حوزه حقوق شهرداری یا Municipal Law می باشد. پس حقوق شهری از آنجا که شاخه تنومندی از حقوق عمومی است، با حقوق به معنای عام آن سر و کار دارد و حقوق به مثابه قوانین و مقررات را تنها برای ضمانت اجرایی به خدمت می گیرد.

حقوق شهری یکی از الزامات دنیای مدرن است. از نخستین شاخص ها و نتایج مدرنیته، زندگی شهری است. از نگاه علوم اجتماعی، شهر یک واحد سازمان یافته است که بر مبنای قوانینی دقیق سامان می یابد. هر چند که این معنایی به غایت موسع است، لیک تنها هنگامی به نقش شهر در تعیین سرنوشت سیاسی و اجتماعی بشر در دوره های مختلف می توانیم پی برد که این معنا را بپذیریم و مفهومی که شهروند در ارتباط با آن بازی می کند را متوجه شویم. به دیگر سخن، هنگامی که راجع به مدرنیته و عصر مدرن سخن می گوییم، صحبت از شهرنشینی است. شهرها، فضاهایی هستند که چه مدرن و چه نیمه مدرن و چه در حالتی میان این دو، در آن شهروندان با ادراکی جدید نسبت به مسایل واکنش نشان می دهند و تحولات در آنها خیلی سریعتر اتفاق می افتد. تکنولوژی خیلی سریعتر در شهر منتشر می شود تا در روستا؛ زیرا فضاهای شهری این امکان را ایجاد می کنند. در روستا از لحاظ فیزیکی و یا ذهنی موانع بیشتری در برابر تکنولوژی جدید وجود دارد. اگر گفتمان حقوق را نیز به مثابه تکنولوژی تنظیم روابط جمعی انسانها در سیطره عمومی (Public Sphere) قلمداد کنیم، این اتفاق به مراتب در شهر الزامی تر و تحقق آن سهل تر می نماید تا در روستا.

ما در جامعه حرفه ای و آکادمیکِ حقوقی مان، متخصص حقوق شهری نداریم. هرچند ادعای گزافی به نظر رسد، اما صرف تألیف یک کتاب و چند مقاله و ایراد سخنرانی و اظهار نظر، اگر بتواند به معنای ورود در بحث باشد، هرگز به معنای شناخت و تسلط کامل بر آن نیست. از سویی با ضعف در ادبیات مربوط به این حوزه مواجهیم و از سوی دیگر با نوعی کج فهمی و تقلیل پدیده به پاره ای قانون و تبصره و ماده واحده! به دیگر سخن، هیچ نگاه استراتژیکی نسبت به حقوق شهری در جامعه ما دیده نمی شود، هرچند که عده ای در طلب این گوهر گمشده برآمده اند و تمنایشان ستودنی است. پایگاه مدیریت دانش شهری نیز بر آن است تا ضمن تأکید بر تعریف مجدد حقوق شهری و تلاقی اجماع میان جامعه مدنی و بخش عمومی (دولت، شهرداری و ...)، به غنی سازی ادبیات این حوزه اهتمام ورزیده و از طریق برنامه هایی که در پیش می گیرد، راه برای اندیشیدن مؤثر در این باب بگشاید.

آنچه ما با آن روبرو هستیم، مشکلی است به نام �غیبت حقوق شهری� در برنامه ریزی شهری. حقوقدانی در یک جلسه رسمی در این مورد گفت: �چگونه می توان در شهری که روزانه میلیونها تُن سُرب به خوردِ مردم می رود، صحبت از حقوق شهری کرد؟� (نقل به مضمون) او همچنین یادآوری کرد که در اروپا حقوق شهری یکی از فربه ترین شاخه های حقوق است، در حالی که وضع در ایران به کلی دگرگون می شود؛ آری ظاهرا در ایران، نحیف تر از حقوق شهری چیز دیگری نیست! شهر باید به عنوان پدیده ای سیاسی � اقتصادی دیده و مطالعه شود و نه پدیده ای صرفا کالبدی. در چنین نگاهی است که حقوق به یکی از دغدغه های اساسی بشر تبدیل می شود و می کوشد در ساحات گوناگون از جانب خود به پدیده ها توجه نماید و بی گمان شهر، یکی از اولین و برترین زمینه های این رویکرد به نظر می رسد. زیرا که شهر فربه ترین ملاقی حقوق عمومی و حقوق خصوصی است؛ آنجا که بیم تضییع و انکار حقوق خصوصی و فردی شهروندان و شهرنشینان از سوی بخش عمومی و دولتی می رود. اضرار در این هیاهوی شهر، به سادگی است و احقاق حق کاری است بس طاقت فرسا و راهی است به غایت مبهم و ناآشنا. پس روشن شدن حقوق شهری و نحوه کاربست آن توسط اجتماع یکی از الزامات زندگی در زمانه مدرن است.


* ابعاد مسأله شناختی حقوق شهری
1. حق بر شهر
�حق بر شهر� (Right to the City) بنیانی ترین مسأله حقوق شهری به شمار می رود. این ترم نخستین بار توسط هانری لوفور (Henry Lefebvre) مطرح و به عنوان یکی از اساسی ترین جنبه های نظری برنامه ریزی شهری تلقی شد و به طور خلاصه ناظر به حقوق شهرنشینان، فارغ از وابستگی یا تعلق [= تابعیت] سیاسی و فرهنگی است.

2. حقوق شهروندی
�حقوق شهروندی� (Citizenship Rights) گفتمانی نوین در حقوق بشر است که برای اولین بار در منشور حقوق بشر و شهروند فرانسه 1789 (The Declaration of the Rights of Man and of the Citizen, France) مطرح شد و روز به روز در حال بسط و گسترش است. حقوق شهروندی مربوط به آن بخش از حقوق عمومی و حقوق بشر است که حقوق سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی شهروندان را از حیث تابعیت سیاسی شان به شهر، مورد شناسایی و محافظت قرار می دهد.

3. رژیم حقوقی مدیریت شهر
ساختار حقوقی اداره شهر، از اهمّ موضوعات مطروحه در زمینه حقوق شهری است. جنبه ها و ابعاد مسأله شناختی این قضیه بیشتر به ساختار و تشکیلات شورای شهر، شهرداری و سایر ادارات شهری و قوانین و مقرراتی است که بر آنها حاکم است. سپس، رابطه شهروندان از حیث حقوق و مسوؤلیتها در مواجهه با تشکیلات اداری شهر مطرح می شود. در همین راستا نحوه مشارکت جویی از شهروندان در اداره شهر، به نحوی که تأثیر مستقیمی بر �اداره خوب� شهر داشته باشد، مسأله مهمی است که باید به آن پرداخته شود.

4. حقوق شهرداری
شاید بتوان گفت قوانین و مقررات مربوط به شهرداری از پررنگ ترین بخشهای حقوق شهری است. اکنون یکی از مسایل اساسی شهرداری تهران، بحث اموال و مالکیت شهرداری است. در این رابطه اداره کل املاک و مستغلات شهرداری و نیز معاونت حقوقی مناطق به عنوان بخشهایی که هر روز با مسایل گوناگون روبرو هستند می تواند منبع مؤثری برای شناسایی و بررسی معضلات حقوقی شهر باشد. از سوی دیگر، بخش عمده مشکلات و مسایل شهرداران را موضوعاتی از قبیل تملک اموال و اراضی مورد نیاز شهر، قراردادهای شهرداری با پیمانکاران، تخریب ها و دعاوی مالکان علیه شهرداری و ... تشکیل می دهد. به نظر می رسد اگر مطالعه عمیق تری روی قوانین و مقررات شهرداری و سایر مقررات مربوط به مسایل زمین شهری و قوانین مالکیتی صورت بگیرد، با یافته های کارآمدی مواجه خواهیم شد. برای مثال قوانین متعارضی را خواهیم دید که به صورت سلیقه ای اعمال می شوند. صلاحیت محاکم برای رسیدگی به دعاوی شهری نیز از موضوعاتی است که می تواند به حل مسأله یادشده کمک کند. در راستای بحث حقوق مالکیت شهرداری، با دو موضوع عمده �نوسازی بافت های فرسوده� و �تخلفات ساختمانی� مواجه می شویم که از قرار معلوم، انبوه ترین بخش دعاوی حقوقی و پرونده های حقوقی شهرداری را تشکیل می دهند.

5. تخلفات و جرایم شهری
جرم شهری (Urban Crime) پدیده ای جرم شناختی و بیشتر اجتماعی است و خود را در اشکال گوناگونی از قبیل وندالیسم [= تخریبگری] نشان می دهد. اما بدین معنا نیست که پای حقوق به میان کشیده نشود. وقتی سخن از جرایم شهری می رود حقوق، قبای شهری بر تن می کند و با این جرایم برخورد می نماید. به همین منظور باید نظام حقوقی کیفری مناسبی برای جرایم شهری اندیشیده شود تا با تحمیل هزینه ها و جریمه های سنگین بر مجرمان، از ارتکاب و تکرار جرم پیشگیری به عمل آید. نهادهایی از جمله شهرداری نیز می توانند با استفاده از ابزارهایی مانند آموزش شهروندان، در پیشگیری از جرایم شهری نقش مؤثری ایفا نمایند. علاوه بر جرایم شهری، پاره تخلفات نیز هستند که در قالب قانون شهرداری پیش بینی می شوند و بارزترین نمونه شان، تخلفات ساختمانی است. کارگروه حقوق شهری بررسی ابعاد این مسأله را یکی از اولویت های خود می داند.

6. حقوق شهری یا حقوق شهرسازی و معماری؟
یکی از مسایلی که برنامه ریزان شهری، شهرسازان، معماران و دست آخر حقوقدانان روی آن اتفاق نظر چندانی نداشته و همواره بر سر تفکیک و تعریف این موضوع اختلاف نظر وجود داشته، اطلاق عنوان �حقوق� بر رشته های شهرسازی و معماری است. در همین ارتباط، برخی را نظر بر آن است که �حقوق شهرسازی� یا �حقوق معماری� و از این قبیل، عبارات صحیحی به لحاظ مفهومی نیستند و باید اینها را تحت عناوینی چون قوانین، مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری آورد و آنچه از صحت برخوردار است، همان حقوق شهری است که می تواند در معانی عام و خاص به کار رود.

منبع: شهر اندیش - پایگاه مدیریت دانش شهری ​

 

[kozey]

جایگاه داوري در قراردادهاي پيمانكاري دولتي
ميثم ابوطالبي نجف آبادي - مديريت و اداره امور عمومي از وظايف مهم دولت است كه براي رفع نيازمندي‌‌هاي خود دراين‌باره و بهتر انجام دادن آن، اعمال حقوقي مختلفي را انجام مي‌دهد. يكي از روش‌‌هاي رايج در اين بخش، استفاده از قرارداد است. بر اين اساس، سازمان‌هاي عمومي به نمايندگي از دولت از طريق انعقاد پيمان، وظايفي را كه قانون‌گذاربر‌عهده آن‌ها گذاشته است، انجام مي‌دهند. به اين صورت كه اين تكاليف را به سازمان‌هاي حقوقي خصوصي يا افراد حقيقي مي‌سپارند بدون آن كه از حقوق و تكاليف ناشي از آن امور مبري گردند.
پيمان يكي از مهم‌ترين قراردادهاي دولتي است. اين قرارداد از يك طرف از جانب يك ارگان دولتي تهيه و از طرف ديگر با امضاي افراد خصوصي منعقد مي‌شود. دراين ارتباط، حدوث اختلاف در اين رابطه امري طبيعي است و اين در حالي است كه طرفين حقي بيش‌تر از آنچه كه در پيمان تعيين شده، از طرف مقابل مطالبه مي‌كنند.
از نهادهايي كه براي حل اختلاف در اين رابطه وجود دارد، نهاد داوري است. از مزاياي اين نهاد، سرعت رسيدگي و جلوگيري از اطاله دادرسي است و اين در پيمان‌‌هاي دولتي كه انجام امور عمومي هدف آن است، بسيار اهميت دارد چرا كه وقفه در امور عمومي خلاف هدف و منافع عمومي است.
حال اين سؤال مطرح مي‌شود كه آيا در قراردادهاي پيمان دولتي چنين نهادي وجود دارد؟ و اگر وجود دارد نحوه و مكانيسم آن دراين‌باره به چه شكل است؟
دراين‌باره ما با بررسي مقررات مربوط به اين حوزه (شرايط عمومي پيمان) به اين مطلب مي‌پردازيم كه اين نهاد به‌طور نسبي فصل خصومت مي‌كند.
اهميت اين موضوع آن است كه بتوان جايگاه اين نهاد مهم را در پيمان‌‌هاي دولتي تبيين كرد و ضرورت آن را مي‌توان براي حل اختلافات ميان طرفين پيمان قلمداد كرد.
ما در اين نوشته پس از مقدمه، در گفتار اول به تبيين مباني و كليات اين موضوع مي‌پردازيم و در گفتار دوم به تحليل جايگاه داوري دراين‌باره اشاره مي‌كنيم و در پايان با نتيجه‌‌گيري بحث را به پايان مي‌بريم.
گفتار اول‌‌: تبيين مباني و كليات
قراردادي كه يكي از سازمان‌هاي اداري يا به نمايندگي از آن‌ها از يك سو با هريك از اشخاص حقيقي و حقوقي از سوي ديگر، با هدف انجام يك عمل يا خدمت مربوط به منافع عمومي طبق احكام خاص، منعقد مي‌كند. رسيدگي به اختلافات ناشي از چنين قراردادي در صلاحيت دادگاه‌هاي اداري مي‌باشد. (1)
قراردادهاي اداري از تنوع زيادي برخوردارند كه از مهم‌ترين آن‌ها قراردادهاي پيمانكاري است.
بند 1‌‌: قراردادهاي پيمانكاري
اين نوع قرارداد، قراردادي است كه به موجب آن، اداره يا مؤسسه عمومي، فروش كالا يا انجام عمل معيني را در قبال قيمتي معين با شرايط معين و مدت معين، به شخص يا اشخاص معين به نام مقاطعه كار واگذار مي‌كند. (2) طرفين اين قرارداد را پيمانكار و كارفرما تشكيل مي‌دهند. پيمانكار «شخص حقيقي يا حقوقي است كه براي انجام كار طبق مقررات و شرايط مندرج در آيين نامه طبقه‌بندي و تشخيص صلاحيت پيمانكاري، گواهي صلاحيت پيمانكاري دريافت كرده باشد.» (3) هم‌چنين «كارفرما شخص حقوقي است كه يك سوي امضا كننده پيمان است و عمليات موضوع پيمان را براساس اسناد و مدارك پيمان، به پيمانكار واگذار كرده است. نمايندگان و جانشين‌‌هاي قانوني كارفرما، در حكم كارفرما مي‌باشند.» (4) دراين‌باره بايد گفت منظور از «كارفرما»، نهادهاي عمومي است كه تأمين منافع و امور عمومي را در قرارداد پيمانكاري به پيمانكار تفويض مي‌كند.
نهادهاي عمومي داراي قدرت عمومي مي‌باشند و مي‌توانند اين قدرت را تا حد مقرر در قانون، به پيمانكار تفويض كنند تا پيمانكار بتواند بهتر نسبت به انجام وظيفه خود بپردازد. بر اين اساس پيمانكار مكلف به اجراي تعهدات خود در مقابل كارفرما است و كارفرما هم مكلف به انجام تعهدات ناشي از قرارداد است. از طرفي هم بايد توجه كرد كه قراردادهاي پيمانكاري مانند قراردادهاي خصوصي، ثابت و تغييرناپذير نيست كه فرد ملزم به انجام تعهدات خود باشد. چرا كه قراردادهاي پيمانكاري، كارفرما (دولت) مقيد و متعهد نمي‌كند. تعهدات دولت به قدري انعطاف‌پذير است كه اراده يك طرفه دولت مي‌تواند آن را تغيير دهد. زيرا كارفرما (دولت) مظهر و نماينده قدرت عمومي است و قرارداد پيمانكاري خيلي ضعيف‌تر از آن است كه بتواند پاي كارفرما را در انجام امور عمومي ببندد. (5) بر اين اساس، كارفرما ممكن است بنا بر اختيارات حاكميتي خود، به‌طور يك جانبه تعهدات جديدي به پيمانكار تحميل كند يا تعهدات او را به ميزان قابل توجهي كاهش دهد يا اصلاً قرارداد پيمانكاري را فسخ كند. (6) علت اين امر آن است كه كارفرما (دولت) به عنوان حافظ منافع مردم بايد قراردادمذكور را كارشناسي كند و قرارداد را با توجه به تحولات جديد در جامعه بررسي كند تا منافع بيت‌المال متضرر نشود و اين علت وجوبي اين اقتدارات است كه قانون‌گذاربه كارفرما داده است كه به نام قدرت عمومي، قابل بررسي است.
بر اين اساس ايجاد اختلافات در مناسبات قراردادي بين كارفرما و پيمانكار امري طبيعي است زيرا كارفرما با توجه به اين اختيارات و اقتدارات، سعي در تغيير شرايط قرارداد مي‌كند و از طرفي هم پيمانكار با بررسي منافع خود ممكن است به درخواست كارفرما جامه عمل نپوشاند و هرگونه تغيير در قرارداد پيمانكاري را ضرر براي خود بداند. اينجاست كه نهاد «حل اختلاف» مطرح مي‌شود.
حل اختلاف در وهله اول را بايد در صلاحيت دادگاه‌هاي دادگستري دانست چرا كه مطابق اصل 159 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، «مرجع تظلمات و شكايات دادگستري است....» بر اين اساس قانون‌گذارابتدائا براي دادگاه‌ها، صلاحيت عام در نظر گرفته است. هم‌چنين اصل 161 قانون اساسي حل و فصل دعاوي و حفظ حقوق عمومي را از طريق دادگاه‌هاي دادگستري دانسته است. ولي از آنجايي كه «مراجعان به دادگستري همواره از كندي جريان امور شكايت داشته اند»(7) به همين دليل، نهاد حل اختلاف از طريق دادگاه همواره به عنوان آخرين نهاد فصل خصومت مطرح شده است. زيرا طبيعت كار قضايي و تشريفات الزامي دادرسي، اطاله رسيدگي را سبب مي‌شود و اين نكته در مورد حل اختلاف ناشي از قرارداد پيمانكاري مهم است چرا كه موضوع قراردادها، معمولاً اداره و اجراي امر عمومي است كه طبق اصل تداوم(8) در حقوق اداري، نمي‌توان به صرف ادعاي حل اختلاف از طريق دادگاه، اجراي امر عمومي را معلق كرد. پس بايد براي حل اختلافات ناشي از قراردادهايي كه هدف آن انجام امر عمومي است، راهكاري پيشنهاد كرد كه زمان لازم براي حل اختلاف را كند و در عين حال دقت و اطمينان خاطر طرفين دعوي را براي فصل خصومت به همراه داشته باشد.
بند 2‌‌: جايگاه نهاد داوري
با توجه به مباحث مطروحه در فوق، قوانين و مقررات به منظور ايجاد سرعت، دقت و اطمينان خاطر طرفين دعوي، براي حل خصومت از مكانيزم ديگري تحت عنوان «داوري»، استفاده كرده‌اند.
داوري در اصطلاح حقوقي، «فني است كه هدف آن، حل و فصل يك مسأله مربوط به روابط بين دو يا چند شخص است به وسيله يك يا چند شخص ديگر به نام داور يا داوران كه اختيارات خود را از يك قرارداد خصوصي مي‌گيرند و براساس آن قرارداد رأي مي‌دهند بي‌آن كه دولت چنين وظيفه‌اي را به آنان محول كرده باشد.» (9)
مقنن در باب هفتم قانون آيين دادرسي مدني مصوب 1379 به جزييات اين نهاد پرداخته است ولي در اين قانون داوري را تعريف ننموده است. اما مطابق بند «الف» ماده يك قانون داوري تجاري بين‌المللي مصوب 1376، آن را چنين تعريف نموده است‌‌: «داوري عبارت است از رفع اختلاف بين متداعيين در خارج از دادگاه به وسيله شخص يا اشخاص حقيقي يا حقوقي مرضي الطرفيني يا انتصابي.» (10)
موضوع ارجاع اختلاف بين كارفرما و پيمانكار به داوري، در شرايط عمومي پيمان پيش‌بيني شده است. در بند ج قسم ب ماده 53 مقررات مذكور مقرر شده است‌‌: «هرگاه در اجرا يا تفسير مفاد پيمان، بين دو طرف(11)، اختلاف نظر پيش‌‌آيد، هريك از طرف‌ها مي‌تواند درخواست ارجاع موضوع يا موضوعات مورد اختلاف به داوري را به رييس سازمان برنامه و بودجه(12) ارايه نمايد.» اما از آن‌جا كه ارجاع دعاوي دولتي به داوري با محدوديت‌هايي در قانون اساسي مواجه است، بايد رويه آن را به گونه‌اي متفاوت با ساير دعاوي بررسي كنيم.
بر اين اساس، ارجاع به داوري موكول به رعايت تشريفات خاص و كسب مجوز از مراجع تقنيني يا اجرايي بالاتر است(13) زيرا قراردادهاي پيمانكاري به عنوان قراردادهاي مالي دولت با طرف داخلي تلقي مي‌شود و چون بار مالي براي دولت دارد لذا براساس قواعد و مقررات خاصي بايد متعقد شود. اصل 139 قانون اساسي، محدوديت‌هايي را مقرر نموده است كه ارجاع دعاوي راجع به اموال عمومي و دولتي در هر مورد موكول به تصويب دولت است و بايد به اطلاع مجلس برسد. هم‌چنين در موارد مهم داخلي و زماني كه طرف دعوي خارجي باشد، تصويب مجلس هم به آن اضافه مي‌شود.
از آن‌جا كه سرنوشت اموال عمومي و دولتي به‌دست اوضاع و احوال حاكم بر جريان قرارداد سپرده مي‌شود، لذا منطقي است كه اجازه و نظارت مقنن دراين‌باره را لازم تلقي كنيم. (14) در نتيجه پس از تصويب هيأت وزيران نسبت به ارجاع دعوي به داوري، موضوع صرفا به اطلاع مجلس مي‌رسد و اين در مورد دعاوي عادي داخلي است ولي در مورد دعاوي مهم داخلي، علاوه بر تصويب هيأت وزيران، تصويب مجلس نيز ضرورت دارد چرا كه به دليل اهميت دعوي و معتنابه بودن مبالغ مورد اختلاف، حقا نظارت قوي‌تري را مي‌طلبد. (15)
علاوه بر اين مهم، در ماده 457 قانون آيين دادرسي مدني، مفاد اصل فوق به نحو مشابهي دراين‌باره مطرح گرديده است. (16) بنابراين داوري راجع به پيمانكاري مربوط به اموال دولتي و عمومي، علي الاصول از قاعده مندرج در اصل 139 قانون اساسي و ماده 457 قانون آيين دادرسي مدني پيروي مي‌كند.

گفتار دوم‌‌: روند شكل‌‌گيري و زوال دادرسي در قراردادهاي پيمانكاري دولتي
بند 1‌‌: روند شكل‌‌گيري داوري
گفته شد كه دادگستري تنها مرجع حل اختلاف نيست بلكه در صورت تراضي، اشخاص مي‌توانند اختلافات خود را جهت حل و فصل به داوري نيز ارجاع دهند. پس اشخاص زماني مي‌توانند از حل اختلاف در دادگستري صرف‌نظر كنند كه قبلاً براي ارجاع اختلاف خود به داوري با هم توافق داشته باشند.
حال آيا در پيمان براي حل اختلاف ناشي از تفسير يا اجراي آن بين كارفرما و پيمانكار توافقي مبني بر ارجاع به داوري وجود دارد؟
از آن جايي كه ضمن تراضي در اصل سند شرايط عمومي پيمان بين كارفرما و پيمانكار توافقي مبني بر ارجاع به داوري وجود دارد، پاسخ مثبت است چرا كه در بند ج ماده 53 سند مذكور، اين شرط به عنوان شرط داوري در پيمان پذيرفته شده است.
از نكات مهم اين توافق آن است كه چون شرط
داوري-عقد كه همان سند اصلي شرايط عمومي پيمان است، جاي دارد، لزوم خود را از عقد اصلي كسب مي‌كند و تا زماني كه عقد اصلي پا بر جاست، شرط داوري نيز براي طرفين
الزام آور است.
پس از تبيين وجود شرط داوري بايد گفت كه هرچند موضوع حل اختلاف از طريق داوري در ماده 53 شرايط عمومي پيمان پذيرفته شده است، اما اين به معناي ارجاع حل مناقشه از طريق داوري در هر مورد از پيمان‌‌هاي امضا شده نيست و بنابراين نمي‌توان كارفرما را ملزم به رعايت اين شرط داوري بدون كسب تكليف از مراجع بالايي كرد چرا كه هر پيمان طبيعت ويژه خود را دارد و امضاي سند اصلي پيمان توسط كارفرما و به تبع آن شرط داوري باعث نمي‌شود كه كارفرما، مورد اختلاف را به داوري ارجاع دهد. بنابراين نمي‌توان گفت كه چون سند پيمان از ناحيه كارفرما به پيمانكار ارجاع داده شده و مورد قبول دو طرف است و ماده 53 شرايط عمومي پيمان هم ارجاع اختلاف به داوري را پذيرفته است، پس اگر ديگر نياز به كسب تكليف از هيأت وزيران و اطلاع مجلس نمي‌باشد كه كارفرما دراين‌باره ملزم به رعايت اصل 139قانون اساسي و ماده457 قانون آيين دادرسي مدني مي‌باشد.
چنانچه در تعريف داوري گفته شد، داوري براساس تعهدي است كه افراد در مورد اختلاف و دعواي محقق شده بين خود و يا اختلاف احتمالي خود رسيدگي و اظهارنظر شخص يا اشخاصي ديگر غيراز مراجع رسمي قضايي را قبول مي‌كنند. (17)
با توجه به اين تعريف، كارفرما و پيمانكار، ارجاع اختلاف احتمالي خود را به مرجعي غيرقضايي را در ماده 53 شرايط عمومي پيمان قبول كرده‌اند كه مرجع مذكور، شوراي عالي فني است كه مرجعي غيرقضايي است. (18) اين شورا برابر ماده واحده لايحه قانوني راجع به اصلاح تبصره 80 قانون بودجه سال 1356 كل كشور مركب از 3 نفر به پيشنهاد رييس سازمان راهبردي و سرمايه توسعه نيروي انساني رييس‌جمهور و تصويب هيأت وزيران تشكيل مي‌گردد.
شوراي مذكور، داراي شخصيت حقوقي است و تعيين داوري آن به منزله داوري شخص حقوقي در مورد اختلاف بين كارفرما و پيمانكار است. البته اين جاي ترديد دارد كه از آن جايي كه اعضاي اين شورا از طرف مقامات عمومي انتخاب مي‌شوند، بتوانند بي‌طرفانه نسبت به حل اختلاف داوري كنند چرا كه در تعاريف داوري كه مطرح شد، (19) اين‌طور به نظر مي‌آمد كه دو طرف اختلاف در تعيين داور نقش داشته‌اند در حالي كه در اين شورا، پيمانكار هيچ نقشي ندارد و اين جاي ترديد را دراين‌باره نگه مي‌دارد.
بند 2‌‌: زوال داوري
پس از توافق بر سر داوري و رسيدگي به اختلافات ارجاعي به آن، نوبت به زوال اين نهاد مي‌رسد.
براساس ماده 472 قانون آيين دادرسي مدني «بعد از تعيين داور يا داوران، طرفين حق عزل آنان را ندارند مگر با تراضي.»
در مورد زوال داوري در قراردادهاي پيمانكاري بايد گفت از آن‌جا كه منشأ اين نهاد، با شرط ضمن عقد لازم انشا مي‌شود، در نتيجه لزوم خود را از عقد اصل كه همان سند شرايط عمومي پيمان است كسب مي‌كند ولي بايد گفت چون كارفرما از نهادهاي عمومي است، نمي‌تواند براي الغاي شرط داوري تراضي نمايد و اين ناشي از سلسله مراتب نهادهاي عمومي از جهت فرمانبرداري است.
مورد ديگر زوال داوري، فوت يا حجر هر يكي از طرفين است. ماده 481 قانون آيين دادرسي دراين‌باره به اين نكته اشاره كرده است ولي در مورد قراردادهاي پيمانكاري بايد گفت كه چون كارفرما يك شخصيت حقوقي عمومي است، از طرف كارفرما اين علت سلب مي‌شود(20) و درباره پيمانكار هم بايد بر حقيقي بودن آن اشاره كنيم چرا كه فوت يا حجر پيمانكار حقوقي به لحاظ داشتن وجود اعتباري حقوقي، غيرقابل تصور است. اما بايد گفت كه به استناد جزو يك بند (الف) ماده 46 شرايط عمومي پيمان، فوت يا حجر، يكي از موجبات خيار فسخ پيمان براي كارفرما است و در صورت فسخ پيمان، شرط داوري به تبع آن فسخ، زايل مي‌شود.
از موارد ديگر، انتفاي موضوع داوري است. مثل فسخ يك جانبه قرارداد پيمانكاري از طرف كارفرما.
از موارد ديگر، انقضاي مهلت داوري است. ماده 474 قانون آيين دادرسي مدني مقرر مي‌دارد كه داوران در مهلت قرارداد داوري يا مهلتي كه قانون معين كرده است، نتواند رأي بدهد موضوع داوري منتفي است.
از آن‌جا كه مدت داوري در ماده 53 شرايط عمومي پيمان ذكر نشده است، لذا ماده 484 قانون آيين دادرسي مدني را كه مدت قانوني براي داوري را 3 ماه تعيين كرده است، به اين مورد تسري مي‌دهيم كه در صورت ارجاع حل اختلاف كارفرما و پيمانكار به شوراي عالي فني، شوراي مزبور مكلف است ظرف 3 ماه رأي خود را درخصوص اختلاف صادر كند و بعد از آن، حل اختلاف از طريق دادگاه است زيرا دادگاه
صلاحيت عام دارد. (21)
از ديگر موارد زوال داوري در قراردادهاي پيمانكاري، امتناع داور از رسيدگي و صدور رأي است.
داوري در ابتدا و قبل از قبولي ارادي است و قانون هيچ‌كس را به پذيرش آن مجبور نكرده است ولي وفق ماده 473 آيين دادرسي مدني، داور پس از قبول داوري، حق استعفا و امتناع از دادن رأي را ندارد. هم‌چنين ماده 465 قانون مزبور مقرر كرده كه «در هر مورد كه داور يا داوران به وسيله يك طرف يا طرفين انتخاب مي‌شوند، انتخاب كننده مكلف است قبولي داور را اخذ نمايد».
داور يا داوران در قبول يا عدم‌قبول داوري كاملاً آزاد و مختار هستند و بديهي است كه هيچ‌كس را نمي‌توان به اجبار به قبول داوري وادار كرد. به همين دليل است كه مقنن در ماده 465 قانون آيين دادرسي مدني تصريح كرده است ولي از طرفي بايد دانست اين اختيار قانوني به داور در مورد قبول يا عدم‌قبول داوري فقط در مرحله آغاز كار است و تا اعلام قبولي داوري. (22)
درباره اين نكته در قراردادهاي پيمانكاري، در پيمان هرگاه شوراي عالي فني كه قبولي‌‌اش به هنگام انعقاد پيمان اخذ نشده، از رسيدگي و صادر كردن رأي خودداري كند، به نظر مي‌رسد در صورت عدم‌قبول داوري از سوي شوراي عالي فني، حل اختلاف بين كارفرما و پيمانكار از طريق داوري منتفي و الزاما بايد از طريق دادگاه حل اختلاف، فصل خصومت شود. (23)
نتيجه گيري
دستگاه‌ها و نهادهاي عمومي در اجرا و اداره امور عمومي در بعضي مواقع، اداره آن را به اشخاص حقوقي خصوصي واگذار مي‌كند كه روند وظايف و اختيارات، حق و تكاليف خود را در يك موافقت نامه به نام «قرارداد پيمانكاري» ذكر مي‌كند. البته دولت براي اجراي اين وظيفه داراي قدرت عمومي مي‌باشد كه قانون‌گذارآن را به اين نهاد داده است. بنابراين محتمل است كه نهادهاي عمومي در به‌كار‌‌گيري اين قدرت با اشخاص خصوصي دچار اختلاف شوند. بنابراين بايد اين اختلاف حل و فصل شود تا اجراي امر عمومي به تأخير نيفتد.
داوري هم از جمله مكانيزم‌‌هايي است كه در قراردادهاي پيمانكاري دولتي از آن به عنوان يك مرجع حل اختلاف نام برده مي‌شود. اين نهاد داراي اهميت ويژه است چرا كه رسيدگي و حل اختلاف توسط اين نهاد با سرعت، دقت و اطمينان بيش‌تري نسبت به مراجع عمومي انجام مي‌گيرد. شرايط عمومي پيمان هم در اين رابطه در ماده 53 خود به اين نهاد ارزشمند اشاره كرده است و شوراي عالي فني را با اين عنوان براي فصل خصومت ارجاع شده، صالح مي‌داند.
داوري توسط شوراي عالي فني در اين قراردادها مستلزم شناخت جايگاه اين نهاد بود كه با تعريف آن و روند شكل‌‌گيري نهاد مزبور به اين نتيجه رسيديم كه در ارجاع اختلافات ناشي از قراردادهاي پيمانكاري محدوديت‌هايي مانند موارد اصل 139 قانون اساسي و ماده 457 قانون آيين دادرسي مدني وجود دارد كه دست داوري شورا را نسبت به اين روند مي‌بندد. هم‌چنين در روند شكل‌‌گيري داوري در اين قراردادها به شرط داوري در ضمن تراضي در اصل سند شرايط عمومي پيمان اشاره كرديم و بيان داشتيم كه اين شرط در ماده 53 سند مزبور، بيان گرديده است. مضافاً آن كه مقرر داشتيم كه بهتر بود در تعيين افراد منصوب در شوراي عالي فني، پيمانكار هم به عنوان طرف مورد اختلاف نقشي داشت. در پايان هم به بررسي زوال داوري در اين قراردادها اشاره كرديم كه با توسل به مواد قانوني آيين دادرسي مدني به تبيين آن پرداختيم. پيشنهادي كه در اين زمينه ارايه مي‌شود آن است كه شرايط زوال داوري در شرايط عمومي پيمان مطرح شود تا از ابهام و سر در گمي پيمانكار و معلق بودن امر عمومي جلوگيري شود زيرا ممكن است بعد از طي مراحل داوري، با زوال اين نهاد مواجه شويم و دوباره جهت حل اختلاف به مراجع عمومي مراجعه شود كه اين خود اطاله حل اختلاف را دو چندان مي‌كند.

منابع:
(1)ولي ا... انصاري، كليات حقوق قراردادهاي اداري، تهران، نشر حقوقدان، 1380، ص 32.
(2)ماده 11 قانون ماليات بر درآمد مصوب 1339.
(3)يدا... حبيبي، حقوق و مقررات معاملات دولتي، تهران، انتشارات مجد، 1385، ص 36.
(4)ماده 6 شرايط عمومي پيمان.
(5)منوچهر طباطبايي مؤتمني، حقوق اداري، تهران، انتشارات سمت، 1376، ص 330.
(6)همان، ص 374.
(7)سيد محمد هاشمي، حقوق اساسي جمهوري اسلامي ايران (حاكميت و نهادهاي سياسي)، تهران، نشر دادگستر، جلد دوم، 1379، ص 520.
(8)منوچهر طباطبايي مؤتمني، پيشين، صص 261-260.
(9)رنه داويد، مفهوم و نقش داوري در بازرگاني بين‌المللي، مترجم سيد حسين صفايي، حقوق بين‌الملل و داوري‌‌هاي بين‌المللي، نشر ميزان، 1375، ص 84.
(10)يدا... بازگير، داوري و احكام راجع به آن، تهران، انتشارات فردوسي، 1386، ص 25.
(11)كارفرما و پيمانكار.
(12)براساس مصوبه شوراي عالي اداري منظور، «معاونت راهبردي و سرمايه نيروي انساني رييس‌جمهور» مي‌باشد.
(13)محسن محبي و مقداد ترابي، قراردادهاي دولتي و ويژگي‌‌هاي نظام‌‌هاي حقوقي دوگانه گرا، مجله پژوهش حقوق و سياست، سال دهم، شماره 25، 1387، ص 218.
(14)سيد محمد هاشمي، پيشين، ص 232.
(15)همان، ص 233.
(16)ماده 457 قانون آيين دادرسي مدني‌‌: «ارجاع دعاوي راجع به اموال عمومي و دولتي به داوري پس از تصويب هيأت وزيران و اطلاع مجلس شوراي اسلامي صورت مي‌گيرد. در مواردي كه طرف دعوا خارجي يا موضوع دعوا از موضوعاتي باشد كه قانون آن را مهم تشخيص داده، تصويب مجلس شوراي اسلامي نيز ضروري است.»
(17)جلال الدين مدني، آيين دادرسي مدني، تهران، كتابخانه گنج دانش، جلد دوم، 1368، ص 676.
(18)تبصره يك بند ج ماده 53 شرايط عمومي پيمان.
(19)بنگريد به پاورقي شماره 1و 2 ص.
(20)چرا كه تا دولتي در كشور برقرار است، شخصيت او هم زوال ناپذير است.
(21)محمد حسين زارعي، تقريرات قراردادهاي اداري، دوره كارشناسي ارشد حقوق عمومي دانشكده حقوق و علوم سياسي دانشگاه علامه طباطبايي، سال تحصيلي 88- 87.
(22)قدرت ا... واحدي، بايسته‌هاي آيين دادرسي مدني، تهران، نشر ميزان، صص 359-358.
(23)زارعي، پيشين.
​

 

[E . H . S . A . N]

انواع شرکت‌ها و طریقه‌ی ثبت آنها در ایران

انواع شرکت‌ها و طریقه‌ی ثبت آنها در ایران

در این نوشتار که راجع به ثبت شرکت های تجاری است؛ ‌ابتدا به معرفی مختصری از شرکت‌های تجاری هشت‌گانه پرداخته، سپس مدارک ثبت هر شرکت را نام برده و بعد از آن رویه‌ی عملی مراحل ثبت را به طورکلی توضیح داده‌ می شود. [1]

1- تعریف شرکت سهامی عام‌
شرکت سهامی‌عام، شرکتی است بازرگانی (‌ولو اینکه موضوع عملیات آن، امور بازرگانی نباشد) که سرمایه‌‌ی آن به سهام، تقسیم‌شده که بخشی از این سرمایه از طریق فروش سهام به مردم تأمین‌می‌شود. در شرکت سهامی‌عام، تعداد سهام‌داران نباید از سه نفر کمتر باشد و مسئولیت سهام‌داران، محدود به مبلغ اسمی سهام آنهاست. در این شرکت، عبارت «شرکت سهامی عام» باید قبل از نام شرکت با بعد از آن، بدون فاصله با نام شرکت در کلیه‌ی اوراق و اطلاعیه‌ها و آگهی‌های شرکت به طور روشن و خوانا قید شود.

مدارک شرکت سهامی عام برای ثبت:
مدارک لازم جهت کسب اجازه‌ی پذیره‌نویسی شرکت سهامی‌عام در حال تأسیس، از مرجع ثبت شرکت‌ها:
1) دو نسخه طرح اظهارنامه‌ی شرکت سهامی‌عام
2) دونسخه طرح اساسنامه‌ی شرکت سهامی‌عام
3) دو نسخه طرح اعلامیه‌ی پذیره‌نویسی
4) گواهی بانکی مبنی بر واریز حداقل 35%‌سرمایه، تعهد توسط مؤسسین
5) فتوکپی شناسنامه‌ی مؤسسین ب )‌

مدارک لازم جهت تأسیس:
1) دو نسخه اظهارنامه
2) دو نسخه اساسنامه
3) دو نسخه صورت جلسه‌ی مجمع عمومی مؤسسین
4) دو نسخه صورت جلسه‌ی هیأت مدیره (‌تعداد مدیران، حداقل پنج نفر می باشد.)‌
5) آگهی دعوت مجمع مؤسسین در روزنامه‌ی تعیین شده
6) فتوکپی شناسنامه‌ی مدیران (‌در مورد اشخاص حقوقی، ارائه‌ی برگ نمایندگی، الزامی است.)
7) گواهی بانک مبنی بر واریز 35% سرمایه‌ی شرکت
8) ارائه‌ی مجوز یا موافقت اصولی یا مجوز از مراجع ذیصلاح در صورت نیاز

2- تعریف شرکت سهامی خاص
شرکتی است بازرگانی (ولو اینکه موضوع عملیات آن،‌ امور بازرگانی نباشد) که تمام سرمایه‌ی آن منحصراً توسط مؤسسین، تأمین‌گردیده و سرمایه‌ی آن به سهام، تقسیم شده و مسئولیت صاحبان سهام، ‌محدود به مبلغ اسمی سهام آنهاست. تعداد سهام‌داران نباید از سه نفر کمتر باشد و عنوان «‌شرکت سهامی خاص»‌ باید قبل از نام شرکت یا بعد از آن بدون فاصله با نام شرکت، به طور روشن و خوانا قید شود.

مدارک شرکت سهامی خاص برای ثبت:
الف - دو برگ اظهارنامه‌ی تکمیل شده‌ی شرکت سهامی خاص و امضا ذیل اظهارنامه توسط کلیه‌ی سهام داران
ب - دو جلد اساسنامه‌ی شرکت سهامی خاص و امضا ذیل تمام صفحات آن توسط کلیه‌ی سهام‌داران
ج - دو نسخه صورت جلسه‌ی مجمع عمومی مؤسسین که به امضای سهام‌داران و بازرسین رسیده باشد
د - دو نسخه صورت جلسه‌ی هیأت مدیره که به امضای مدیران منتخب مجمع، رسیده باشد
ه - فتوکپی شناسنامه‌ی کلیه‌ی سهام‌داران و بازرسین ( برابر اصل در دادگستری‌)
و - ارائه‌ی گواهی پرداخت حداقل 35% سرمایه‌ی شرکت از بانکی که حساب شرکت در حالِ تأسیس در آنجا باز شده است تذکر: درصورتی که مقداری از سرمایه‌ی شرکت، آورده‌ی غیرنقدی باشد ( اموال منقول و غیرمنقول ) ارائه‌ی تقویم نامه‌ی کارشناس رسمی دادگستری، الزامی است و در صورتی که اموال غیرمنقول، جزء سرمایه‌ی شرکت قرار داده شود؛ ارائه‌ی اصل سند مالکیت، ضروری است
ز - ارائه‌ی مجوز در صورت نیاز، بنا به اعلام کارشناس اداره‌ی ثبت شرکت‌ها.

3- تعریف شرکت با مسئولیت محدود شرکت با مسئولیت محدود
شرکتی است که بین دو یا چند نفر برای امور تجاری تشکیل شده و هر یک از شرکا بدون اینکه سرمایه به سهام یا قطعات سهام تقسیم شده باشد؛ فقط به میزان سرمایه‌ی خود مسئول قروض و تعهدات شرکت است. در نام شرکت باید عبارت ‹‹‌با مسئولیت محدود›› ‌قید شود.

مدارک شرکت با مسئولیت محدود برای ثبت:
الف - دوبرگ تقاضانامه‌ی ثبت شرکت‌ها با مسئولیت محدود
ب - دوبرگ شرکت نامه
ج - دو نسخه از اساسنامه
د - دو نسخه صورت‌جلسه‌ی مجمع عمومی مؤسسین و هیأت مدیره
ه - فتوکپی شناسنامه‌ی شرکا و مدیران و ارائه‌ی مجوز از مراجع ذیصلاح در صورت نیاز.

4- تعریف شرکت تضامنی شرکت تضامنی
شرکتی است که تحت نام مخصوص برای امور تجاری بین دو یا چند نفر با مسئولیت تضامنی تشکیل می‌شود. اگر دارایی شرکت برای تأدیه‌ی تمام قروض کافی نباشد؛ هر یک ازشرکا مسئول پرداخت تمام قروض شرکت است. هر قراری که بین شرکا برخلاف این، ترتیب داده شده باشد در مقابل اشخاص ثالث، کان لم یکن خواهد بود. در نام شرکت تضامنی باید عبارت «شرکت تضامنی» ‌و لااقل اسم یک نفر از شرکا ذکر شود.

مدارک شرکت تضامنی برای ثبت:
الف - دو برگ تقاضانامه
ب- دو برگ شرکت‌نامه
ج - دو نسخه اساسنامه
د - فتوکپی شناسنامه‌ی شرکا
ه - مجوز از مراجع ذیصلاح در صورت نیاز .

5- تعریف شرکت مختلط غیرسهامی
شرکت مختلط غیرسهامی، شرکتی است که برای امور تجاری تحت نام مخصوصی بین یک یا چند نفر شریک ضامن و یک یا چند نفر شریک با مسئولیت محدود، بدون انتشار سهام، تشکیل می‌شود. شریک ضامن، مسئول کلیه‌ی قروضی است که ممکن است علاوه بر دارایی شرکت پیدا شود. شریک با مسئولیت محدود، کسی است که مسئولیت او فقط به میزان سرمایه‌ای است که درشرکت گذارده و یا بایستی بگذارد. در اسم شرکت باید عبارت «شرکت مختلط» ‌و لااقل اسم یکی از شرکای ضامن، قید شود.

مدارک شرکت مختلط غیرسهامی برای ثبت:
الف - یک نسخه‌ی مصدق از شرکت نامه
ب- یک نسخه‌ی مصدق از اساسنامه (اگر باشد )
ج - اسامی شرکت یا شرکای ضامن که سمت مدیریت دارند.

6- تعریف شرکت مختلط سهامی
شرکت مختلط سهامی، شرکتی است که تحت نام مخصوص بین یک عده شرکای سهامی و یک یا چند نفر شریک ضامن تشکیل می‌شود. شرکای سهامی کسانی هستند که سرمایه‌ی آنها به صورت سهام یا قطعات سهام متساوی القیمه درآمده و مسئولیت آنها تا میزان همان سرمایه‌ای است که در شرکت دارند. شریک ضامن کسی است که سرمایه‌ی او به صورت سهام درنیامده و مسئول کلیه‌ی قروضی است که ممکن است علاوه بر دارایی شرکت پیداشود .در صورت تعدد شریک ضامن، مسئولیت آنها در مقابل طلبکاران و روابط آنها با یکدیگر، تابع مقررات شرکت تضامنی خواهد بود. در نام شرکت باید عبارت «شرکت مختلط»‌ ‌و لااقل اسم یکی از شرکای ضامن قید شود .

مدارک شرکت مختلط سهامی برای ثبت:
الف - یک نسخه‌ی مصدق از شرکت نامه
ب - یک نسخه‌ی مصدق از اساسنامه
ج - اسامی مدیر یا مدیران شرکت
د - نوشته‌ای با امضای مدیر شرکت، حاکی از تعهد پرداخت تمام سرمایه و پرداخت واقعی لااقل ثلث از آن سرمایه 5) سوابق مصدق از تصمیمات مجمع عمومی در موارد مذکور در مواد 40 ،41 و 44
ه - نوشته‌ای با امضای مدیر شرکت، حاکی از پرداخت تمام سرمایه‌ی نقدی شرکای ضامن و تسلیم تمام سرمایه‌ی غیرنقدی با تعیین قیمت حصه‌های غیرنقدی

7- تعریف شرکت نسبی
شرکت نسبی شرکتی است که برای امور تجاری، تحت نام مخصوص بین دو یا چند نفر تشکیل می‌شود و مسئولیت هریک از شرکا به نسبت سرمایه‌ای است که در شرکت گذاشته است. در اسم شرکت نسبی عبارت «شرکت نسبی» و لااقل اسم یکی از شرکا باید ذکر شود؛ در صورتی که اسم شرکت مشتمل بر اسامی تمام شرکا نباشد؛ بعد از اسم شریک یا شرکایی که ذکر شده عبارتی از قبیل «و شرکا» و «‌و برادران» ضروری است .
مدارک شرکت نسبی برای ثبت:
الف - یک نسخه‌ی مصدق از شرکت نامه
ب - یک نسخه‌ی مصدق از اساسنامه (اگر باشد)

8- تعریف شرکت تعاونی
به موجب ماده‌ی17 قانون تجارت جمهوری اسلامی ایران، «شرکت تعاونی، شرکتی است که تمام یا حداقل 51% سرمایه‌ی آن به وسیله‌ی اعضا در اختیار شرکت تعاونی قرارگیرد و وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها، شرکت‌های دولتی و وابسته به دولت و تحت پوشش دولت، بانک‌ها،‌ شهرداری‌ها، شوراهای اسلامی کشوری، بنیاد مستضعفان و سایر نهادهای عمومی می‌توانند جهت اجرای بند 2 اصل 43 از راه وام بدون بهره یا هر راه مشروع دیگر از قبیل مشارکت، مضاربه، مزارعه، ‌مساقات، اجاره، اجاره به شرط تملیک، بیع شرط، فروش اقساطی و صلح، اقدام به کمک در تأمین یا افزایش سرمایه‌ی شرکت‌های تعاونی نمایند؛ بدون آن که عضو باشند. تبصره: در مواردی که دستگاه‌های دولتی در تأسیس تعاونی، شریک می شوند؛ ظرف مدتی که با موافقت طرفین درضمن عقد شرکت، تعیین خواهد شد؛ سهم سرمایه‌گذاری دولت به تدریج بازپرداخت و صددرصد سرمایه به تعاونی تعلق خواهدگرفت. مطابق ماده‌ی 26 همان قانون: «تعاونی‌های تولیدی، شامل تعاونی‌هایی است که در امور مربوط به کشاورزی، دام داری، ‌دام پروری، پرورش و صید ماهی، شیلات، صنعت، معدن، ‌عمران شهری و روستایی و نظایر اینها فعالیت می‌نمایند» و به موجب ماده‌ی 27: «‌تعاونی‌های توزیع، عبارتند از تعاونی‌هایی که نیاز مشاغل تولیدی و یا مصرف کنندگان عضو خود را در چهارچوب مصالح عمومی و به منظور کاهش هزینه‌ها و قیمت‌ها تأمین می‌نمایند». تبصره‌ی ماده‌ی 28: ‌«‌تعاونی‌های موضوع این قانون با رعایت قوانین و مقررات می‌توانند به امر صادرات و واردات در موضوع خود بپردازند».

مدارک شرکت‌های تعاونی برای ثبت: (هر کدام در 4 نسخه)
الف - صورت جلسه‌ی تشکیل مجمع مؤسس و اولین مجمع عمومی عادی و اسامی اعضا و هیأت مدیره‌ی منتخب و بازرسان و مدیرعامل شرکت
ب - اساسنامه‌ی مصوب مجمع عمومی
ج - درخواست کتبی ثبت
د - طرح پیشنهادی و ارائه‌ی مجوز وزارت تعاون
ه - رسید پرداخت مقدار لازم التأدیه‌ی سرمایه
و - مدارک دعوت تشکیل اولین جلسه‌ی مجمع عمومی عادی (موضوع بند 2 ماده‌ی 32)
ز - موافقت‌نامه‌ی تشکیل شرکت یا اتحادیه ( تبصره‌ی ماده‌ی 51)
ح - مجوز ثبت شرکت یا اتحادیه ( بند 28 ماده‌ی 66 و بند 4 ماده‌ی 51)

- اولین هیأت مدیره‌ی منتخب شرکت تعاونی، مکلف است پس از اعلام قبولی با انجام تشریفات مقرر نسبت به ثبت تعاونی اقدام نماید.
- لازم به تذکر است که به موجب مقررات وزارت تعاون، سرمایه‌ی تأمین یا تعهدشده از طرف اعضا در مرحله‌ی تأسیس شرکت، نباید کمتر از 51 درصد کل سرمایه‌ی شرکت باشد و هر تعاونی وقتی ثبت و تشکیل می‌گردد که حداقل یک سوم سرمایه‌ی آن تأدیه و در صورتی که به صورت نقدی و جنسی باشد؛ تقدیم و تسلیم شده باشد. اعضای تعاونی نیز مکلفند مبلغ پرداخت نشده‌ی سهم خود را ظرف مدت مقرر در اساسنامه تأدیه نمایند. (ماده‌ی 21)

رویه‌ی عملی مراحل ثبت
در اداره‌ی ثبت شرکت‌ها، فرم نمونه‌ی اسناد فوق‌الذکر، موجود است. می‌توان این فرم‌های نمونه را از اداره‌ی مذکور تهیه و تکمیل‌کرده و ذیل تمام اوراق باید توسط همه‌ی شرکا (مؤسسین) امضا شود. سپس هزینه‌ای بابت تعیین نام شرکت به بانک واریز کرده و چند نام،‌ که واژه‌ی بیگانه نبوده، فاقد سابقه‌ی ثبت بوده و دارای معنا و مطابق با فرهنگ اسلامی باشد؛ انتخاب کرده و به «واحد تعیین نام» ‌اداره‌ی مذکور، معرفی و موافقت آن واحد را درباره‌ی نام تعیین شده اخذ کرده، سپس همه‌ی مدارک به «‌قسمت پذیرش مدارک»‌ اداره‌ی مزبور، تحویل و رسید دریافت می‌شود و موعدی برای گرفتن نتیجه تعیین می‌شود. لازم به تذکر است که امر تعیین نام، فقط در تهران انجام می‌شود و شرکت‌هایی که در سایر شهرها ثبت می‌شوند؛ نیز جهت تعیین نام به تهران معرفی می‌شوند. در صورت کامل بودن مدارک تقدیمی، کارشناس اداره‌ی ثبت شرکت‌ها اقدام به تهیه‌ی پیش‌نویس آگهی ثبت نموده و به متقاضیان ثبت یا یکی از شرکا یا وکیل رسمی شرکت تحویل می‌شود. جهت تعیین حق‌الدرج آگهی باید به «نمایندگی روابط عمومی» ‌مراجعه کرد. لازم به ذکر است درصورتی‌که کارشناس اداره، موضوع شرکت را نیازمند کسب مجوز از مرجع خاصی بداند از مرجع مزبور، استعلام می‌نماید. سپس متقاضی باید مبلغی که بابت حق‌الثبت و حق‌الدرج آگهی، معین می شود؛ ‌به بانک و حساب تعیین‌شده، واریز کند و پس از آن فیش پرداخت حق‌الثبت و حق آگهی را به «‌واحد حسابداری» ‌اداره، تحویل و واحد مذکور، این امر را در ذیل برگه‌ی تقاضانامه، درج می‌کند و بعد مدارک به «واحد ثبت تأسیس و تغییرات» اداره‌ی ثبت شرکت‌ها تحویل و شرکت، ثبت‌می‌شود و امضایی دال بر «برابر بودن ثبت با سند» ‌از شرکا یا وکیل رسمی شرکت، اخذ می‌گردد. سپس دو نسخه آگهی به امضای رئیس اداره رسیده و یک نسخه از تمامی مدارک در پرونده‌ی شرکت، ضبط و نسخه‌ی دوم جهت نگهداری در شرکت به متقاضی داده می‌شود و این سند «سند ثبت شرکت» ‌است. در نهایت، متقاضی، باید یک نسخه از آگهی را به «واحد روابط عمومی» ‌مستقر در اداره‌ی کل ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی و نسخه‌ی دیگر را به دفتر یک روزنامه‌ی رسمی جمهوری اسلامی ایران واقع در تهران، تسلیم کند. با توجه به ماده‌ی 6 نظامنامه‌ی قانون تجارت وزارت عدلیه و ماده‌ی 197 قانون تجارت در ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت شرکت، باید خلاصه‌ی شرکت‌نامه و منضمات آن، توسط اداره‌ی ثبت در روزنامه‌ی رسمی جمهوری اسلامی ایران و یکی از جراید کثیرالانتشار مرکز اصلی شرکت به خرج خود شرکت، منتشر شود.

تذکر1: اظهارنامه‌ی ثبت شرکت از اوراق بهادار بوده که باید از اداره‌ی ثبت شرکت‌ها تهیه شود. برای دریافت اظهارنامه‌ی مزبور باید تقاضانامه‌ای دایر بر قصد تأسیس شرکت، تنظیم شود.

تذکر2: مرجع ثبت شرکت‌ها در تهران «اداره‌ی ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی»‌ که از دوایر اداره‌ی ثبت اسناد و املاک است؛ می‌باشد و در خارج از تهران‌ «‌اداره‌ی ثبت اسناد و املاک» مرکز اصلی شرکت و نقاطی که اداره یا دایره‌ی ثبت اسناد وجود ندارد؛ دفترخانه‌ی اسناد رسمی و اگر مرجع مذکور، وجود نداشته‌باشد؛ دفتر دادگاهِ محل است. در صورت اخیر باید تا سه ماه پس از تأسیس اداره یا شعبه‌ی اسناد در محل مذکور، شرکت را در دفتر ثبت اسناد، به ثبت رساند. (تبصره و ماده‌ی 2 نظامنامه‌ی قانون تجارت وزارت عدلیه)

تذکر3:‌ شرکت‌نامه‌ی مذکور باید به صورت رسمی باشد. شرکت‌نامه نیز حاوی اطلاعات مذکور در فرم تقاضانامه است. به موجب ماده‌ی 5 قانون طرح اصلاحی آیین‌نامه‌ی ثبت شرکت‌ها مصوب شهریور ماه 1340، اداره‌ی ثبت شرکت‌ها در تهران و دوایر ثبت شرکت‌ها در شهرستان‌ها، در ثبت شرکت‌نامه، قائم‌مقام دفترخانه‌های اسناد رسمی هستند و از این¬رو برای تنظیم شرکت‌نامه‌ی رسمی، نیاز به مراجعه به دفترخانه‌ی اسناد رسمی نیست.

تذکر4: در صورت‌جلسه‌ی مذکور، نکات ذیل درج می‌گردد: ‌زمان تشکیل جلسه، ‌تصریح به اینکه اساسنامه، اظهارنامه و شرکت‌نامه به تصویب و امضای کلیه‌ی شرکای شرکت رسیده است؛ تعیین و تصریح اعضای هیأت مدیره و مدت مدیریت آنها، تعیینِ دارندگانِ حق امضای اسناد تعهدآور شرکت، تصریح به اینکه اعضای مدیر با امضای صورت‌جلسه‌ی مذکور، ‌قبول سِمت می‌نمایند؛ تصریح به مبلغ سرمایه‌ی شرکت و پرداخت آن از طرف کلیه‌ی شرکا و تحویل آن توسط مدیرعامل و اقرار مدیرعامل به وصول سرمایه‌ی شرکت، تعیین شخصی برای انجام کارهای لازم برای ثبت شرکت.

---

منابع:
1) دمرچیلی، محمد، حاتمی، علی و قرائی، محسن (1381). قانون تجارت در نظم حقوقی کنونی، چاپ دوم، انتشارات میثاق عدالت،.
2) عرفانی، محمود (1381). حقوق تجارت، جلد دوم، نشر میزان. 3) عرفانی، محمود (1370). قوانین تجارت، انتشارات جهاد دانشگاهی.

 

[DDDIQ]

کارگاه آموزشی:
پوشش های بیمه ای برای عملیات حفاری و گودبرداری​

مدرس:جناب آقای احمد قدیمی

 

[m.slk]

معرفی نرم افزار رویت – Autodesk Revit
نرم افزار رویت ( Autodesk Revit ) یک نرم افزار مدل سازی اطلاعات ساختمان ( BIM ) برای معماران، مهندسان ساختمانی، مهندسان فنی، برق کاری و لوله کشی، طراحان و پیمانکاران است. این نرم افزار به کاربر اجازه می دهد یک ساختمان و قسمت های مختلف آن را به صورت سه بعدی طراحی کند، مدل را با عناصر نقشه کشی دو بعدی علامت گذاری کند و از پایگاه داده ساختمان به اطلاعات ساختمان دسترسی پیدا کند. نرم افزار نرم افزار رویت قابلیت ۴D BIM را دارد و دارای ابزارهایی برای برنامه ریزی و پیگیری مراحل مختلف چرخه زندگی آن است، از ایده سازی گرفته تا ساخت و در نهایت تخریب