وضعيت و سياست هاي بازار مسكن در تركيه

هدیه.

مدیر تالار مهندسی شهرسازی
مدیر تالار
در كشورهايي نظير تركيه كه نرخ رشد جمعيت در آن ها بالاست و مهاجرت از مناطق روستايي به مناطق شهري به سرعت در حال انجام است، تقاضا براي مسكن به ويژه در بين گروه هاي كم درآمد به روشني به چشم مي خورد. در نتيجه ساخت مسكن مناسب و كم هزينه و ايجاد چتر حمايتي دولت براي تمام گروه هاي كم درآمد و نيز اقشار متوسط جامعه از اولويت ها محسوب مي شود. در تركيه استراتژي تدوين شده از سوي دولت براي يك دهه آينده شامل طيفي وسيع از اهداف براي غلبه بر مشكلات موجود است. اهداف اين استراتژي عبارت هستند از: 1- افزايش بازده اقتصادي مسكن، تعمير و نگهداري بهينه از مسكن موجود (و رعايت استانداردهاي مصرف انرژي و اصلاحات ساختاري)، 2- كاهش هزينه اجاره و تملك خانه براي خانوارهاي كم درآمد، 3- افزايش قدرت انتخاب خانوارها از طريق ساخت مسكن جديد اجاره اي و قابل خريد و 4- تشويق انبوه سازها به ساخت خانه هاي كوچك، مستحكم و كم هزينه جهت پاسخگويي به نياز رو به رشد.

سياست هاي اصلي دولت در زمينه ساختن خانه به شكلي اجتناب ناپذير از عوامل مختلف تاثير مي پذيرد. به اين ترتيب در چارچوب سياست هاي جديد دولت، اولويت هاي تعريف شده را مي توان به شكل زير بيان كرد:

1- كاستن از توزيع نابرابر منطقه اي و سرمايه گذاري متوازن، 2- جلوگيري از ساخت وسازهاي غيرمجاز و غيراستاندارد، 3- افزايش كيفيت ساخت وساز در مناطق شهري، 4- تدوين مقررات براي اجاره مسكن در مناطق شهري و افزايش عرضه زمين، 5- بازسازي و مقاوم سازي مسكن موجود، 6- بهبود زيرساخت هاي حمل ونقل با هدف جلوگيري از تمركز بافت مسكوني در نقاط مختلف شهرهاي بزرگ، 7- ايجاد فضاي سبز و مراكز تفريحي، 8- افزايش بودجه زيرساخت هاي شهري، 9- افزايش بودجه ساخت مسكن و تسهيل مقررات ساخت و تحويل مسكن، 10- كاهش معقول هزينه ساخت، 11- اطلاع رساني دقيق و فراگير و جلوگيري از دلال بازي در بخش مسكن، 12- ساخت مسكن در مناطقي كه خدمات بخش خصوصي كافي نيست، 13- نوسازي بافت هاي فرسوده با همكاري شهرداري ها، 14- فراهم كردن زمينه هاي لازم براي توزيع متوازن جمعيت در تمام كشور و جلوگيري از تمركز آن در شهرهاي بزرگ، 15- تعيين الگوي ساخت وساز و ايجاد مشوق ها براي انبوه ساز هاي بخش خصوصي.

در سرتاسر جهان بخش مسكن مولفه اي بسيار مهم از اقتصاد ملي است. تركيه يكي از 25 اقتصاد پيشرو جهان است و جايگاه جغرافيايي آن باعث اهميت اين كشور شده است. از دهه 1950 تركيه با كمبود مسكن روبه رو بوده است. از همان زمان، صنعتي شدن به رشد سريع شهرنشيني منجر شد. درآمد كم و استاندارد پايين زندگي در مناطق روستايي و حومه شهرها باعث شد تعداد زيادي از اين جمعيت به شهرها نقل مكان كنند تا دهه 1980 سياست دولت براي رفع كمبود مسكن عبارت بود از: تشويق ساخت انبوه مسكن از طريق وام هاي بانكي، معافيت مالياتي و ايجاد مانع بر سر ساخت مسكن لوكس با اعمال ماليات بالابر آن نوع خانه ها، اما اين سياست به افزايش مسكن منجر نشد. از اواسط دهه 1980، اقدامات دولت براي بهبود وضعيت اقتصاد تاثير منفي بر بخش مسكن برجاگذاشت. در نتيجه كمبود مسكن شدت يافت و سرمايه گذاري در ساخت خانه كاهش پيدا كرد و هنگامي كه حدود 300 بخش مرتبط با مسكن از مشكلات اين بخش تاثير پذيرفتند دولت به اهميت بخش مسكن پي برد. از آن زمان سياست هاي دولت در قبال اين بخش تغيير كرد و سرمايه گذاري در ساخت مسكن افزايش يافت. در اين دوره تشكيل «صندوق انبوه سازي» و ايجاد برخي تغييرات در قوانين جهت تشويق ساخت مسكن مهم ترين اقدامات دولت تركيه براي رونق بخش ساخت مسكن بوده است. دولت براي افزايش تعداد مالكان خانه، وام هايي را از طريق نهادهاي تامين رفاه اجتماعي و نيز بانك ها در اختيار انبوه سازها قرار داده است. اما اگرچه اين سياست ساخت مسكن را افزايش داده اما منجر به افزايش تعداد مالكان نشده است. در دهه 1980 براي تشويق ساخت خانه هاي كوچك، وام ها براي ساخت خانه هاي كوچك تر از _صد متر مربع اختصاص يافت. اما اين سياست نيز نتيجه بخش نبود و در سال 1998 كنار گذاشته شد.

طي سال هاي اخير رشد سريع شهرنشيني جمعيت باعث افزايش تقاضا شده است. در حال حاضر 78 درصد از جمعيت 72 ميليون نفري تركيه در مناطق شهري زندگي مي كنند. رشد جمعيت در اين كشور سالانه 5/1 درصد است و در مجموع 4/22 ميليون نفر نيروي كار در آن وجود دارد. جمعيت تركيه در مقايسه با اروپا بسيار جوان است و 70 درصد آن كم تر از 35 سال سن دارند. در تركيه چهار عامل باعث رشد تقاضا براي مسكن شده است; رشد جمعيت، مهاجرت سريع از مناطق روستايي به شهرها، افزايش زوج هايي كه براي نخستين بار قصد خريد خانه دارند و جواناني كه مايلند جدا از خانواده زندگي كنند.

در تركيه متوسط تعداد افراد در هر خانواده 9/4 نفر است و سالانه 270 هزار خانه ساخته مي شود. همچنين 70 درصد مردم اين كشور صاحب خانه هستند و در كل_15 ميليون خانوار در تركيه زندگي مي كنند. تحقيقات نشان مي دهد در تركيه صرفا براي حفظ وضعيت كنوني مسكن بايد سالانه 450 تا 500 هزار خانه جديد ساخته شود. دولت براي تشويق ساخت خانه و كاهش قيمت مسكن، نرخ بهره وام هاي ساخت مسكن را كاهش داده و مدت پرداخت آن را به 20 سال افزايش داده است. به اين ترتيب طي پنج سال گذشته تعداد خانه هاي مناسب براي خريد گروه هاي متوسط جامعه افزايش چشمگيري داشته است.

كارشناسان معتقدند، سهم بخش مسكن تركيه در توليد ناخالص ملي اين كشور كه اكنون اندكي بيش از چهار درصد است طي سال هاي آينده به سبب شرايط مناسب ساخت و ساز و وجود تقاضا افزايش چشمگيري پيدا خواهد كرد و همزمان صدها بخش وابسته به مسكن نيز رونق مي يابند. پيش بيني مي شود تا سال 2013 جمعيت تركيه به_87 ميليون نفر برسد و تا آن زمان با تداوم مهاجرت به شهرها به 5/5 ميليون واحد جديد مسكن نياز است. از سوي ديگر با تداوم رشد اقتصادي به فضاهاي اداري و تجاري بيش تري نياز خواهد بود.

دولت سرمايه گذاري در بخش مسكن را شاخص مهمي از رشد اقتصاد كشور مي داند در حال حاضر سرمايه گذاري در اين بخش حدود چهار درصد توليد ناخالص ملي است و 15 تا 30 درصد سرمايه گذاري ثابت سرمايه اي را تشكيل مي دهد. از سوي ديگر سياست هاي غلط اقتصادي، ناكامي دولت در تخصيص منابع كافي براي سرمايه گذاري و عدم توازن در توزيع سرمايه گذاري در مناطق مختلف كشور باعث مهاجرت بيش از حد سريع روستاييان و ساكنان شهرهاي كوچك و شهرهاي بزرگ شده است. به ويژه رشد جمعيت در شهرهاي بزرگ بر پيچيدگي مشكل مسكن افزوده است. در تركيه مشكل مسكن هم كمي و هم كيفي است.

در شهرهاي بزرگ تركيه از جمله استانبول، آنكارا و ازمير متوسط درآمد ماهانه افراد حدود 500 دلار است. البته درآمد ماهانه شغل هاي تخصصي در زمينه بانك، بيمه، صندوق هاي سرمايه گذاري و ... تا سه هزار دلار در ماه نيز مي رسد.

به اين ترتيب دولت براي تامين مسكن اجاره اي، متوسط حقوق را در اين شهرها در نظر گرفته و طوري برنامه ريزي كرده كه اقشار با درآمد پايين توانايي تامين مسكن اجاره اي را داشته باشند. در تركيه امروز، حداقل حقوق ماهانه 140 دلار است، 36 درصد از جمعيت تركيه درآمد سالانه اي معادل 1500 دلار دارند در حالي كه خط فقر در اين كشور براي خانواده اي چهار نفره ماهانه 400 دلار است. كارشناسان معتقدند، با در نظر گرفتن اين شرايط تامين مسكن دشوار است. بنابراين حمايت دولت براي ايجاد مسكن ضروري است. در تركيه دولت به ساخت مسكن براي گروه هاي كم درآمد اقدام كرده و اين گروه در بلندمدت اقساط خريد اين مسكن را پرداخت مي كنند. مهم ترين مشكلات سياست هاي اعمال شده پس از سال 1980 در بخش مسكن تركيه عبارت اند از: 1- رشد سريع تعداد شهرنشين ها و عدم آمادگي دولت براي ايجاد مسكن 2- استفاده ناصحيح از موجودي صندوق هاي ساخت و توليد مسكن 3- تاثير منفي افزايش قيمت اجاره بها بر گروه هاي فقير 4- ناكارآمدي سيستم اعطاي وام مسكن و 5- رشد سريع تعداد مسكن هاي لوكس. در تركيه حدود 35 درصد خانوارها مسكن محل زندگي خود را اجاره كرده اند. پس از رشد سريع جمعيت شهرهاي بزرگ مكانيزم ساخت و فروش از سوي تعدادي از سرمايه گذارها به اجرا درآمد اما همواره تقاضا از عرضه بيش تر بوده است.

در حال حاضر دولت 9/2 درصد مخارج خود يعني 7/0 درصد توليد ناخالص داخلي كشور را به بخش مسكن به ويژه پرداخت يارانه ساخت اختصاص داده است. اكثر يارانه هايي كه دولت پرداخت مي كند هدفمند نيست و همه مي توانند از آن استفاده كنند. تحليل گران بازار مسكن تركيه معتقدند، تدوين سياست هاي مناسب براي جلوگيري از افزايش جمعيت شهرهاي بزرگ، توزيع متوازن درآمدهاي اقتصاد در تمام كشور، رشد اقتصادي و ايجاد اشتغال درتمام مناطق مي تواند به كاهش بحران مسكن در تركيه كمك كند زيرا با اين اقدامات جمعيت جوان مجبور نيست در شهرهاي بزرگ به دنبال كار بگردد. در تركيه موانع اصلي ايجاد مسكن كافي مشكلات مالي حقوقي، فرهنگي و در نهايت اقتصادي است.


محمدعلي آذري نيا
 
Similar threads
Thread starter عنوان تالار پاسخ ها تاریخ
هدیه. نشانه هاي بيماري هلندي در بازار مسکن مهندسی شهرسازی 0

Similar threads

بالا