[ ساخت و ساز مسکن ] مشاوره

Bana8

عضو جدید
سلام من یه مدت هست تصمیم دارم به ساخت و ساز و الان تا حد تقریبا خوبی اصول کارو به صورت مهندسی یاد گرفتم
از نظر بنایی هم کارم بد نیست و بدون ریسمان دیوار نما میچینم براتون کاملا تراز و قشنگ

حالا میخوام یه راهنمایی کنید به من . ما دو تا زمین دارم تو شهرستان که یکیش بزرگه و بالای 220 متر هستش
اول تصمیم داشتم این زمین رو نگه دارم واسه یه روزی که برم 2 واحده بسازم توش اما چون تو شهرستان 2 واحده خیلی کوچیک میشه واحد هاش
و اونجا کسی خونه کوچیک نمیخره . واسه همین تصمیم دارم یک واحده با 3 تا طبقه و یه پارکینگ بسازم

حالا راهنمایی که از شما میخوام اینه که به نظرتون با توجه به قیمت زیاد مصالح و ساخت ساز بهتر نیست یه یک طبقه 220 متری بسازم ؟
یا اینکه 3 طبقه و با یه پارکینگ ؟

اونجا خونه یک طبقه 160 متری بالای 60 میلیون هستش و واقعا گیر کردم که چیکار کنم ! اونجا زمین هاش خیلی هم با ارزش نیست و حدود 30 تومن هستش
تو یه زمینی که نهایت 40 میلیون ارزش داره به نظر شما کار عاقلانه ای هستش که 4 طبقه بسازم ؟
 
آخرین ویرایش توسط مدیر:

m sadeq

عضو جدید
کاربر ممتاز
تو این بازار هیچی معلوم نیست
اگه بخوای بسازی حالا هر چند طبقه
باید قبل از اینکه مسکن مهر خیلی تو بورس بره ردش کنی والارودستت مونده
 

Bana8

عضو جدید
تو این بازار هیچی معلوم نیست
اگه بخوای بسازی حالا هر چند طبقه
باید قبل از اینکه مسکن مهر خیلی تو بورس بره ردش کنی والارودستت مونده

آره بدبختی همونجا دارن مسکن مهر هم میسازن :(
 

Bana8

عضو جدید
پس بیخیال بزار مسکن مهر راه بیافته زمینو بفروش

نه آخه واسه اینکار خیلی زحمت کشیدم یه ساختمون رو حتما باید بسازم . بعدش تصمیم دارم بزنم تو کار تاسیس مرغداری تو شهرک صنعتی شاهرود :biggrin:
 

m sadeq

عضو جدید
کاربر ممتاز
خودم نه ولی اصلیت ما میخوره به شاهرود . منم از تهران دارم میروم اونجا یه خونه حیاطی اجاره کنم تو همون شهرک دانشگاه و شروع کنم به کار
موفق باشی
راستی چرا با بنگاه های مشاور املاک صحبت نمیکنی
نرو بگو میخوام این کارو کنم
جسته و گریخته ازشون اطلاعات جمع کن
 

reza2011

عضو جدید
سلام من یه مدت هست تصمیم دارم به ساخت و ساز و الان تا حد تقریبا خوبی اصول کارو به صورت مهندسی یاد گرفتم
از نظر بنایی هم کارم بد نیست و بدون ریسمان دیوار نما میچینم براتون کاملا تراز و قشنگ

حالا میخوام یه راهنمایی کنید به من . ما دو تا زمین دارم تو شهرستان که یکیش بزرگه و بالای 220 متر هستش
اول تصمیم داشتم این زمین رو نگه دارم واسه یه روزی که برم 2 واحده بسازم توش اما چون تو شهرستان 2 واحده خیلی کوچیک میشه واحد هاش
و اونجا کسی خونه کوچیک نمیخره . واسه همین تصمیم دارم یک واحده با 3 تا طبقه و یه پارکینگ بسازم

حالا راهنمایی که از شما میخوام اینه که به نظرتون با توجه به قیمت زیاد مصالح و ساخت ساز بهتر نیست یه یک طبقه 220 متری بسازم ؟
یا اینکه 3 طبقه و با یه پارکینگ ؟

اونجا خونه یک طبقه 160 متری بالای 60 میلیون هستش و واقعا گیر کردم که چیکار کنم ! اونجا زمین هاش خیلی هم با ارزش نیست و حدود 30 تومن هستش
تو یه زمینی که نهایت 40 میلیون ارزش داره به نظر شما کار عاقلانه ای هستش که 4 طبقه بسازم ؟


سلام دوست من ... :biggrin: كجايي باب ؟ داشتم دنبالت ميگشتم ديدم بازم تاپيك زدي ... كشتي ما رو با اين ساختمون سازيت .. همه عالم فهميدن ... خب برو بساز ديگه . ما رو كشتي ...:biggrin::biggrin:

نظر من در مورد سئوالت اينه كه اول قيمت نوشاز توي اون منطقه متري چنده ؟ اگر نميدوني بايد يك 2-3 تا املاكي همون حول و حوش بري قيمت منطقه دست بياد . بعد بايد ببيني قيمت ساخت در اون منطقه چقدر ميشه ؟ قيمت رو از اجرا كننده هاي ساختمون توي اون منطقه ميتوني بدست بياري ... البته زرنگي به خرج بده واسه اينكه جوابتو درست بدن بگو مثلا يك زمين داري ميخواي بدي اونا بسازن ... بعد ازشون بپرس به ازاي هر متر مربع زير بنا چقدر ميگيرن تا ساختمون رو بسازن .

تا اينجاي كار رو برو بعد عدد رقم ها رو به من بگو بهت بگم كه چي به صرفت هست . ولي من نديد بهت بگم صرفت در اينه كه بسازي و اونم نه يك طبقه كه هر تعداد طبقه كه بهت شهرداري در اون منطقه اجازه ميده ...

اگه زمينت 220 متر باشه بطور كاملا تقريب 60 درصدش رو اجازه ساخت ميدن كه ميشه 132 متر و اگه باز شوها رو هم كم كنيم در هر طبقه يك چيزي تو مايه هاي 110 متر ميشه تقريبا . وقتي ميگي خونه يك طبقه بالاي 160 متري بالاي 60 ميليون اينجوري قيمت خونه متري تقريبا 400 - 500 در مياد ... فرض ميكنم متري 500 .... اگه 3 طبقه بسازيبا يك پاركينگ بسازي و هر طبقش هم زير بنا 110 متر باشه مثلا اونوقت ميكنه به عبارت هر طبقه رو بفروشي تقريبا 45 ميليون گيرت مياد . پس كلا نزديك 135 ميليون گيرت مياد ... حالا فقط ميمونه هزينه ساختت كه حالا من فرض ميكنم متر زير بنا واست متري 100 تومان بندازه ميشه به عبارت تقريبا حدود 55 ميليون خرجت ميشه . حالا با خرج هاي شهرداري و غيره فرض كه بشه 60 ميليون ... اگه فرضيات من درست باشه اينجا حدود 75 ميليون گيرت مياد ... اگه هزينه ساختت متري 200 باشه اونوقت هزينه ساختت ميشه 120 ميليون و 15 ميليون بيشتر گيرت نمياد . خب در اين صورت فروش زمين خيلي به صرفه تر هست ...

البته من تمام محاسباتم بر روي فرضيات بود ولي روش كار همينه ...
 

Bana8

عضو جدید
بابا مهندس یه دفعه سود خالص رو به صورت ریال میگفتی دیگه :biggrin: ایول خیلی خوب بود

همین کارو میکنم و تو همین هفته دارم میرم خونه رو اجاره کنم . اجاره های اونجا هم خیلی زیاد شده . 6 میلیون با ماهی 130 - 150 :(
کار جوازش هم دیگه تو این هفته شروع میکنم

4 طبقه با یه پارکینگ تو شهرستان آسانسور میخواد دیگه ؟
 

reza2011

عضو جدید
بابا مهندس یه دفعه سود خالص رو به صورت ریال میگفتی دیگه :biggrin: ایول خیلی خوب بود

همین کارو میکنم و تو همین هفته دارم میرم خونه رو اجاره کنم . اجاره های اونجا هم خیلی زیاد شده . 6 میلیون با ماهی 130 - 150 :(
کار جوازش هم دیگه تو این هفته شروع میکنم

4 طبقه با یه پارکینگ تو شهرستان آسانسور میخواد دیگه ؟

بله كه ميخواد خسييس ... :biggrin:
 

Bana8

عضو جدید
به نظرت ارزش داره 5 طبقه باشه ولی آسانسور داشته باشه ؟ یا اینکه 4 طبقه باشه و آسانسور نداشته باشه ؟ کلا آسانسور چقدر خرجش برمیداره ؟
 

Mehrdad.ne

کاربر فعال مهندسی عمران ,
سلام ، شما باید قوانین معماری و شهرسازی و ضوابط شهرداری را هنگام ارائه طرح معماری را عایت نمائید معمولا 4 طبقه به بالا باید اسانسور داشته باشه
 

reza2011

عضو جدید
به نظرت ارزش داره 5 طبقه باشه ولی آسانسور داشته باشه ؟ یا اینکه 4 طبقه باشه و آسانسور نداشته باشه ؟ کلا آسانسور چقدر خرجش برمیداره ؟

آخه مگه دست شماست كه تعئاد طبقات رو تعيين كني ... :biggrin: آسانشور توي تهران يك چيز در حد معمولي تقريبا 15 تا 20 ميليون خرج داره ... يعني با ظرفيت 4 نفر كه 3 نفر بيشترم توش جا نميشه ...
 

reza2011

عضو جدید
شايد بسته به قوانين شهرداري اون منطقه اگر پاركينگ رو بياري زير زمين يعني حالت پيلوت بشه احتمال داره كه آسانشور ضروري نباشه ... ولي كلا آسانسور بزار چون باعث ميشه كه طبقات بالاتر رو گرون تر هم بفروشي ... بدون آسانسور طبقات بالا رو بد ميخرن ...
 

Bana8

عضو جدید
آخه آسانسور واسه خونه یک واحده خیلی صرف نمیکنه . اونم تو شهرستان و با زمین 40 میلیونی
ولی پارکینگ رو که حتما میره زیر زمین و حدود 70 - 80 سانتش بالاتر از تراز 0 قرار میگیره . اینجوری خوشگل تر میشه

این هفته میرم شهرداری میپرسم اگه بشه 4 واحد با یه پارکینگ بدون آسانسور خیلی خوب میشه . حتی اگه طبقه چهارم رو کمتر بخرن
ولی به نظر من طبقه چهارم بهتر از طبقه سوم هست . چون زلزله بیاد طبقه چهارم امنیتش از طبقه سوم بیشتره
 

reza2011

عضو جدید
آخه آسانسور واسه خونه یک واحده خیلی صرف نمیکنه . اونم تو شهرستان و با زمین 40 میلیونی
ولی پارکینگ رو که حتما میره زیر زمین و حدود 70 - 80 سانتش بالاتر از تراز 0 قرار میگیره . اینجوری خوشگل تر میشه

این هفته میرم شهرداری میپرسم اگه بشه 4 واحد با یه پارکینگ بدون آسانسور خیلی خوب میشه . حتی اگه طبقه چهارم رو کمتر بخرن
ولی به نظر من طبقه چهارم بهتر از طبقه سوم هست . چون زلزله بیاد طبقه چهارم امنیتش از طبقه سوم بیشتره

خب كي گفته يك طبقه آسانسور ميخواد ؟؟؟ :mad:

اين كه ميگي طبقه آخر در زلزله امنيتش بيشتره هم درسته هم غلط ...

عيب طبقه آخر اينه كه طبقات آخر براي فرار كردن و دور شدن از محل وقت و شانس كمتري دارن .. توي برج هاي دو قلو هم اگه يادت باشه طبقات آخر فرصت فرار پيدا نكردن ...

حسن طبقه آخر اينه كه در حين زلزله چون برش طبقه از ساير طبقات كمتره احتمال خرابي طبقه و له شدن طبقه خيلي كمتر هست نسبت به طبقات زيرين ...
 

Bana8

عضو جدید
منظورم از یه واحده یه طبقه نبود مهندس منظورم یک واحده بود یعنی 4 طبقه یه واحده
 

زيگورات

عضو جدید
با سلام خدمت دوست عزيز
پيرو فرمايشات رضاي عزيز در پست 9 به استحضار مي رساند با توجه به قيمت زمين و نيز قيمت خريد و فروش آپارتمان فكر مي كنم اين كار با توجه به فرضيات و محاسبات زير توجيه اقتصادي نداشته باشد.
با فرض آپارتمان 160 متري به قيمت 60 ميليون ، متر مربع هر آپارتمان 375 هزار تومان مي شود.
با فرض 60 % مساحت زمين زير بناي هر طبقه 132 متر مربع مي شود كه با توجه به سه طبقه و يك پاركينگ مي شود 528 متر مربع و با فرض حداقل 300 هزار تومان هزينه اجرا مي شود 159 ميليون تومان كه با قيمت زمن جمع شود مي شود 189 ميليون كه اين عدد به سه واحد تقسيم شود مي شود 63 ميليون تومان و با توجه به متراژ هر واحد مي شود متري 480 هزار تومان لذا توجيه اقتصادي ندارد لازم به ذكر است هزينه هاي شهرداري بابت تراكم در طبقات و نيز هزينه آسانسور در نظر گرفته نشده است.

حال حالت دوم را در نظر مي گيريم ، اجراي سه طبقه بدون پاركينگ(به شرط اينكه ساختمان درب به حياط باشد)
با فرض 60 % مساحت زمين زير بناي هر طبقه 132 متر مربع مي شود كه با توجه به سه طبقه و يك پاركينگ مي شود 396 متر مربع و با فرض حداقل 300 هزار تومان هزينه اجرا مي شود 1290 ميليون تومان كه با قيمت زمن جمع شود مي شود 149 ميليون كه اين عدد به سه واحد تقسيم شود مي شود 50 ميليون تومان و با توجه به متراژ هر واحد مي شود متري 375 هزار تومان لذا توجيه اقتصادي ندارد لازم به ذكر است هزينه هاي شهرداري بابت تراكم در طبقات و جريمه حذف پاركينگ و نيز هزينه آسانسور در نظر گرفته نشده است.
 

Bana8

عضو جدید
ممنون از اطلاعاتی که دادید فقط چرا هر متر رو 300 هزار تومن حساب کردید ؟ من اخه پیمانکار قرار نیست بگیرم و خودم قرار کار کنم و فقط دستمزد کارگرها رو حساب کردم فکر نکنم متری 100 - 150 بیشتر بشه
 

زيگورات

عضو جدید
ممنون از اطلاعاتی که دادید فقط چرا هر متر رو 300 هزار تومن حساب کردید ؟ من اخه پیمانکار قرار نیست بگیرم و خودم قرار کار کنم و فقط دستمزد کارگرها رو حساب کردم فکر نکنم متری 100 - 150 بیشتر بشه
در فعل حاضر در شهرستان كاشان اجراي سفت كاري با سازه اسكلت بتني متري 160 هزار تومان در مي آيد حال اگه خودتان پيمانكار باشيد بعيد مي دونم سفت كاري را از متري 140 هزار تومان كمتر در بياوريد . نازك كاري هم بماند
 

reza2011

عضو جدید
من ميگم با همون ماكاروني ساختمونت رو درست كن كه حسابي سوود كني ... :biggrin:

روشش رو هم توي پست خودم توضيح دادم ... :biggrin:
 

reza2011

عضو جدید
ممنون از اطلاعاتی که دادید فقط چرا هر متر رو 300 هزار تومن حساب کردید ؟ من اخه پیمانکار قرار نیست بگیرم و خودم قرار کار کنم و فقط دستمزد کارگرها رو حساب کردم فکر نکنم متری 100 - 150 بیشتر بشه

دوست من شما نه متري 100 تومان من رو در نظر بگير و نه متري 300 تومان مهندس زيگورات رو ... همونطور كه بهت گفتم براي اينكه قيمت دست بياد از چند تا سازنده محلي استعلام قيمت بكن ... بگو يك زميني داري با فلان متراژ رو ميخواي بسازي و دنبال سازنده خوب هستي .. از چند نفر بپرسي قيمت دست مياد ...
 

reza2011

عضو جدید
بپرس ازشون متر زير بنا چقدر ازم ميگيري كه اينجا رو بسازي .. بر فرض اگر گفت متري 300 ميگيرم بدون كه اون سود خودش رو هم حساب كرده اينو بهت گفته پس خودت ميتوني با كمتر از 300 هم كار رو تموم كني .
 

Similar threads

بالا